2015 법무사 1월호

『 법무사 』 2015 년 1 월호 41 실무포커스 ▹ 부동산경매실무 【사례 1】 ‌ 도시계획포함토지를싸게구입해 사용료까지받음 A씨는 “법정지상권 성립여지가 있음”이라고 매각공 고 된 토지가 위 공고내용의 영향으로 최저매각가격 이 상당히 저감되어 있어서 매수할 의사로, 토지이용 계획 확인원을 확인하여 보았는데 이 토지가 도시계 획에 포함된 토지였다. 그래서 행정관청과 주위 부동산 등을 통하여 알아 보니 수년 내에 도시계획이 실시될 예정임을 알게 되 었다. A씨는 비교적 장기적인 투자를 생각하고 있었기 때 문에 이 토지를 시가보다 상당히 저렴하게 매수하였 다. A씨와 법정지상권자인 건물주는 도시계획으로 건물이 헐릴 때까지 위 건물에 대하여 지료를 지급하 는 약정을 맺었다. A씨는 지료와 토지상승의 이익을 기대하고 건물주 는 건물이 헐릴 때까지 건물을 사용하고 영업보상을 기대하는 윈-윈이 이루어진 타협이었다. 【사례 2】 ‌ 담을허물어법정지상권의범위축소 B씨는 법정지상권의 성립을 각오하고 창고가 서있 는 토지를 저렴한 가격으로 매입하였다. 매수 후 살펴보니 창고에서 출입구까지는 수십m나 되고 용도가 창고이다 보니 큰 화물트럭이 드나들어 토지의 상당부분을 건물의 소유자가 사용할 수밖에 없는 상황이었다. 그리하여 고민하던 중 창고의 지상권 범위는 창고 로서 통상적으로 이용할 수 있는 토지와 그 둘레라는 판례를 법률사무소의 조언으로 확인한 후, 담장을 헐 어 법정지상권자가 도로로 통행하도록 연결시켜줌으 로써 토지사용범위를 축소시키고 B씨는 창고 옆으로 담장을 쳐서 사용하고, 건물주에게는 사용료를 지급 받기로 하였다. 2) 실패사례 【사례 1】 ‌ 법정지상권이성립하여고가로제시 외건물구입 C씨는 법원경매에서 매각에서 제외된 제시외 건물 의 소유자가 토지 소유자와 다르므로 법정지상권이 성립될 여지가 없다고 생각하고 토지를 매수하였다. 그러나 토지매수 후 알아보니 제시외 건물도 원래 토 지소유자와 동일인이어서 법정지상권이 성립되는 것 을 알게 되었다. C씨는 이 토지에 상가건물을 신축할 예정이어서 시간이 촉박한 관계로 법정지상권자와 타협을 시도 하였으나 법대로 하라고 고집을 피우는 바람에 제시 외 건물을 시가보다 높은 가격으로 구입할 수밖에 없 었다. 【사례 2】 ‌ 법정지상권이전전양수된것을간과 D씨는 법원부동산경매에서 토지만을 구입하였다. 토지 위에 건물이 있었지만 등기부등본을 확인해 보 니 토지와 건물의 소유자가 달라서 법정지상권이 성 립하리라는 것은 전혀 생각도 못하였다. 그런데 이 토지를 취득하고 난 후 건물소유자로부 터 전 소유자를 대위하여 지상권 설정등기절차를 이 행하라는 소장에 첨부된 구 등기등본을 보고서야 법 정지상권의 양수인인 현소유자에게 지상권을 설정해 줄 수밖에 없음을 알게 되었다. 현재 지상권자가 과도한 요구를 하여 법정지상권 문제를 해결하지 못해 토지를 사용하지 못하고 있는 상황이다.