2015 법무사 1월호

42 1) ‌ 본 사례에서의 ‘주상복합 건물’은 공부상 근린생활시설 및 주택으로 기재되어 있는 구분건물이 아닌 일반 건물로 1동 건물에 일부 층은 상가로, 일부 층은 주거용으로 이용되는 것으로서, 「건축법」 및 「주택법」에 의하여 규율되는 ‘20세대 이상의 공동주택과 주택 외의 시설 이복합되는건축물’인 ‘주상복합건축물’과는다른개념이다. 주상복합건물 1동전부를 동일인이일괄임대차한경우의 대항력과배당의문제 전 남 주 부산지방법원 행정관 근린생활시설 및 주택으로 이용되는 건물(이하 ‘주상복합 건물 1) ’이라 함)의 임차인에 대하여 「주택임대차보호법」 또는 「상가건물임대차보호법」의 적용을 받는 임차인인지 여부를 판단하여야 할 때 그 적용범위에 대한 논란의 여지 가있다. 특히, 여러층인 1동건물이공부상근린생활시설및주택으로되어있고실제각층별로상가및주거용으로 이용되고있는경우에그임차인의지위를판단하는데있어서실무상상당한어려움이있는것이현실이다. 본글에서는 1동건물전체를일괄적으로임대차하여점유하던중, 그건물이경매로매각되는경우감정평가방법에 따라실무상나타날수있는문제를대항력과배당을중심으로살펴보고자한다. <필자주> 1. 실무 사례 임차인 乙은 부산 동구 소재 토지 및 건물(지하층, 지상 3층, 이하 ‘이 사건 건물’이라 함) 1동 전부를 2003.6.15. 임대차보증금 150,000,000원 및 월 세 2,500,000원에 임차하여 1, 2층은 목욕탕으로, 3층은 주거용으로 각각 점유하면서 1, 2층에 대하여 는 관할세무서에 사업자등록을 신청하였으나, 3층은 「주택임대차보호법」 상의 확정일자는 받지 않은 상태 로 같은 날 전입신고를 하였다. 임대인 甲은 2003.7.9. 丙은행에 근저당(채권 최고액 390,000,000원, 접수번호 1175)을 설정 하였고, 임차인 乙은 같은 날 전세권등기(전세금 150,000,000원, 접수번호 1176)를 마쳤다. 이후, 이 건 부동산은 근저당권자 丙의 경매 신청으로 매각되 었다(매각대금 155,720,000원). ▶ 감정평가서 내역 가. 부동산 면적 ㉠ 보일러실 47.64㎡ ㉡ 지하층(창고) 71.72㎡ ㉢ 1·2층 목욕탕 각 134.36㎡ ㉣ 3층 주거용 103.47㎡ ㉤ ‌ 제시외 건물(기계실) 6.4㎡, 다용도실 및 점포일 부 34.2㎡, 다용도실 8.3㎡ 나. 부동산 시가감정평가내용 ㉠ 토지 : 117,150,000원 ㉡ ‌ 건물 : 287,556,750원(지하, 보일러실, 1층, 2층, 3층 / 일괄감정) 민사실무 실무포커스