2015 법무사 1월호

『 법무사 』 2015 년 1 월호 43 2) 대법원 2009.8.20. 선고 2009다26879 판결 3) 대법원 1996.3.12. 95다51953 판결 4) 대법원 2011.7.28. 선고 2009다40967 판결 5) 대법원 2002.11.8. 선고 2002다38361, 38378 판결 실무포커스 ▹ 민사실무 ㉢ 제시외 건물 (ⅰ) 기계실(목욕탕 부속건물) 320,000원 (ⅱ) ‌다용도실 및 점포일부(목욕탕 부속건물) 6,395,400원 (ⅲ) 다용도실(주택 부속건물) 1,552,100원 2. 문제제기 ① ‌ 이 사건 건물의 임차인에 대하여 어느 부분을 주거용 또는 상가로 보아 주택·상가건물임대차 보호법을 적용하여 하는지? ② ‌ 임차인이 임대차 보증금을 전액 돌려받지 못하 는 경우에 매수인에 대하여 대항력을 행사할 수 있는지? ③ ‌ 이 사건 건물의 일괄감정에 따른 실무상의 문제 점 및 개선 방안 3. 사례분석을 위한 검토사항 1) 주택·상가건물임대차보호법의 적용범위 「주택임대차보호법」은 국민 주거생활의 안정을 보 장함을 목적으로 하고(같은 법 제1조), 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다. 2) 임차 주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에 도 같다(같은 법 제2조). 주거용 건물인지의 판단기준은 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실제 용도에 따라서 결정하여야 한다. 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비 주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조 와 형태 및 임차인의 임차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다. 3) 이와 비교하여, 「상가건물임대차보호법」은 상가건 물(「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조의 규정에 의한 사업자등록의 대 상이 되는 건물을 의미한다) 4) 의 임대차에 대하여 적 용하되, 대통령령이 정하는 보증금을 초과하는 임대 차에 대하여는 적용하지 아니한다(같은 법 제2조). ‘대통령이 정하는 보증금액’이란 같은 법 시행령 제 2조 제1항과 같으며, 보증금액을 산정함에 있어서 보 증금 외에 차임이 있는 경우에는 차임액은 월 단위의 차임액으로 하고, 그 차임액에 1분의 100을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다(같은 법 제2조 제2 항, 같은 법 시행령 제2조 제2·3항). 2) 주택·상가건물임대차보호법상의 대항력 「주택임대차보호법」 상의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때(전입신고를 한 때)에는 그 익일부터 제3자에 대하 여 효력이 발생한다. 이와 관련하여 주민등록이 대항 력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단 순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로 는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계 가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있을 정도는 되어야 한다. 5)