2015 법무사 1월호

44 경매절차에서 대항력은 매각으로 소멸하는 최선순 위의 권리자 및 매수인에 대한 관계이다. 임차인이 매각으로 소멸하는 최선순위의 권리자에 대항할 수 있으면, 즉 말소기준권리보다 대항력 취득 일자가 빠르면 경매부동산의 경락인에게 대항할 수 있으므로, 이러한 경우에는 임차인이 임대차보증금 을 돌려받지 못한 금액에 대하여 매수인이 이를 인수 해야 한다. 여기서 ‘임대차보증금을 돌려받지 못한 금액’이란 보증금 중 매각절차에서 올바른 배당순위에 따른 배 당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지, 임차인이 배당절차에서 현실로 배 당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니다. 6) 또한, 최선순위전세권자로서의 지위와 「주택임대차 보호법」 상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함 께 가지고 있는 임차인이 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받 지 못한 나머지 보증금에 대하여는 임차권에 기한 대 항력을 행사할 수 있다. 7) 3) 감정평가 방법 경매개시결정 및 경매개시결정기입등기 후에는 매 각준비를 해야 하는데 그 중의 하나가 매각 대상 건 물에 대한 감정평가이다. 감정평가명령은 임의경매의 경우에는 경매개시결정일로부터 3일 안에, 강제경매 의 경우에는 등기필정보 접수일로부터 3일안에 해야 한다(재민 91-5). 이에 대하여 어떠한 기술적 방법으로 감정평가를 해야 하는지는 감정인의 판단에 맡겨야 하며, 감정인 은 매각부동산의 현지에 임하여 부동산의 위치, 형 상, 주위의 상황, 건물의 구조, 자재 등 제반 사정을 참작하여 객관적으로 공정하고 타당성 있는 방법으 로 감정평가 하여야 한다. 감정인이 감정평가업자일 경우에는 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」의 규정에 따라야 하 고, 또 같은 법 제31조의 위임에 의하여 정해진 감정 평가규칙에 따라야 한다. 8) 감정물건의 실지조사 확인과 관련하여, 「감정평가 규칙」 제10조는 감정평가업자가 평가를 할 때에는 신 뢰할 수 있는 자료가 있는 경우를 제외하고는 실지조 사에 의하여 대상물건을 확인하도록 규정하고 있으 며, 판례 또한 같은 태도를 취하고 있다. 9) 그런데 여러 층으로 구성된 건물 1동 전체를 감정 평가 하는 방법은 구분건물인 경우에는 각 층 별로 별도로 감정평가를 하고 있으나, 본 사례와 같이 근 린생활시설 및 주택으로 이용되는 ‘주상복합 건물’인 경우에는 1동 전체를 일괄적으로 평가하는 것이 보편 적인 실무 처리례이다. 4. 사례분석 및 실무상 처리 1) ‌ 주상복합건물이 주거용인지 상가건물인지에 대 한 판단 이 사건 건물은 위 3. 1)의 판례 및 「주택임대차보 호법」의 제정 취지 및 실무상 감정평가 방법 등을 종 합적으로 고려해 볼 때, 1동 전체를 일괄적으로 주거 용 또는 상가건물로 보기에는 그 논리적인 근거를 찾 아보기 어렵다. 6) 『법원실무제요』 민사집행 [Ⅱ] -부동산집행- 520p. 상단 7) 대법원 2010.7.26.자 2010마900 결정 8) 『법원실무제요』 민사집행[Ⅱ] -부동산집행- 142p. 참조 9) 대법원 1968.8.26. 68마798 결정 민사실무 실무포커스