2015 법무사 1월호

『 법무사 』 2015 년 1 월호 45 (단위 : 원) 실무포커스 ▹ 민사실무 이에 대하여 실무에서는 위 3.에서 언급한 검토사 항 등을 근거로 하여 목욕탕으로 사용하고 있는 근린 생활시설 1, 2층은 「상가건물임대차보호법」 상의 상 가 건물로, 주택으로 사용하고 있는 3층은 주거용 건 물로 판단하여 그 법률관계를 적용하여 처리하였다. 2) 면적에 따른 감정가액 및 임대차보증금 등 산정 본 사례와 같이 주거용과 상가건물이 혼재되어 있 는 건물이 일괄평가 된 경우, 이에 따른 임대차보증금 액을 산정하기 위한 명확한 근거를 찾기는 쉽지 않다. 결국 본 사례는, 가장 통상적이고 일반적인 실무 처 리례에 따라 면적을 기준으로 하여 각 용도별로 임대 차보증금 및 매각대금을 나누어 산정하였고 그 내역 은 다음과 같다. 구분 상가 (1, 2층) 주택 (3층) 계 면적 비율 61.5% 38.5% 100% 감정 가액 토지 72,047,250 45,102,750 412,974,250 건물* 183,562,801 112,261,449 매각대금 95,767,800 59,952,200 155,720,000 임대차 보증금 92,250,000 57,750,000 150,000,000 월세 1,537,500 962,500 2,500,000 환산보증금 246,000,000 * 제시외 건물 포함. 특히 월세 2,500,000원에 대해서도 위와 같이 면 적비율에 따라 월세를 나누어 산정하는 방법을 취하 였다. 구체적으로 월세 2,500,000원을 면적비율에 따라 각각 산정하면 상가에 해당되는 1, 2층은 1,537,500 원, 주거용으로 인정된 3층은 962,500원으로 나눌 수 있다. 이를 다시 상가 건물로 인정된 1, 2층에 대하여 「상 가건물임대차보호법」 및 같은 법 시행령에 따라 환산 보증금액으로 산정하면 246,000,000원 10) 이 된다. 3) 매각대금 배당 및 인수주의 이 사건 부동산에 대한 권리관계를 정리하면, 먼 저 주택임차인으로서의 2003.6.15. 대항력을 취 득하였고, 다음으로 2003.7.9. 근저당권(채권최고 액 390,000,000원, 접수번호 1175)과 전세권(전세 금 150,000,000원, 접수번호 1176)을 각각 설정하 였다. 먼저 목욕탕으로 이용되는 1, 2층 근린생활시설 에 대하여 「상가건물임대차보호법」의 적용을 받을 수 있는지에 대하여 살펴보면, 말소기준권리인 근저 당권설정 당시(2003.7.9.) 부산광역시의 경우에는 150,000,000원 이하가 되어야 「상가건물임대차보 호법」의 적용을 받을 수 있는데, 1, 2층에 대한 환산 보증금이 246,000,000원으로 「상가건물임대차보호 법」의 적용을 받을 수 없다. 다음으로 주거용으로 인정된 3층에 대한 「주택임 대차보호법」 상의 소액임차인인지 여부는, 3층 주 10) ‌ 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액은 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 100/1을 곱하여 환산한 환산보증금{=보증금+(월 세×100/1)}을 기준으로 정한다(「상가건물임대차보호법」 제2조 제2항, 시행령 제2조 제3항). 그러므로 환산보증금은 {92,250,000 +(1,537,500×100/1)}로 산정하면 246,000,000원이 되어 「상가건물임대차보호법」의 적용이 없다[1,537,500원은 월세 2,500,000원 에대한상가면적에대한비율액임].