2015 법무사 1월호

46 택임차인은 면적비율에 따른 임대차보증금 산정액 이 57,750,000원으로 말소기준권리인 근저당권 설정 당시(2003.7.9.) 부산광역시의 소액임차보증 금 35,000,000원을 초과하므로 「주택임대차보호 법」 상의 소액임차인에는 해당되지 않는다(확정일자 없음). 그러므로 매각대금 155,720,000원에 대한 배당관 계는 집행비용 및 당해세 등을 제외하고 신청채권자 인 근저당권자가 채권최고액 중 일부를 배당 받는다. 이를 종합하여 이 사건 건물의 임차인에 대하여 위 와 같이 면적에 따른 산정액에 따라 주택·상가건물 임대차보호법을 적용한 결과는 1, 2층은 「상가건물 임대차보호법」을 적용받을 수 없고, 3층 주택임차 인은 말소기준권리인 근저당권(2003.7.9.)보다 먼저 대항력(2003.6.15.)을 취득하였으므로 매수인에 대 하여 「주택임대차보호법」 상의 대항력을 행사할 수 있다. 결국 매수인은 면적에 따라 환산한 임대차보증금 57,750,000원에 대하여 인수주의 11) 가 적용되어 매 각대금 외에 이를 인수해야 하는 부담이 별도로 발생 하였다고 할 수 있고, 이에 대하여 당사자들 사이의 논쟁의 여지가 생기게 되었다. 5. 감정평가방법의문제점및개선방안 이 사건 건물은 구분건물이 아니므로 통상적인 감 정평가 방법에 따라 건물 전체를 일괄하여 감정평가 하였다. 그러나 이 사건 건물과 같이 각 층의 이용 현황이 다름에도 이를 일괄감정 하는 현행의 감정평가 방법 은 실제 용도에 따라 주거용인지 상가건물인지를 판 단해야 하는 현실을 반영하지 않은 방법으로 실무례 및 관련 판례와 충돌되는 부분이 발생할 수 있다. 그러므로 상가로 판단되는 근린생활시설 1, 2층과 주거용으로 판단되는 3층을 각각 구분하여 감정평가 액을 산정하는 것이 바람직하고, 이렇게 산출된 감정 가액에 따라 주택·상가건물임대차보호법을 적용한 다면 보다 합리적이고 설득력 있는 업무처리가 될 것 이다. 또한, 일반 거래 관행상 상가는 주택에 비하여 30~40% 정도 월세가 높은 것이 현실인데, 본 사례 와 같이 일괄 평가함에 따라 이를 적절히 반영할 수 없는 부분도 향후 검토해 볼 사항으로 생각된다. 본 사례의 경우 감정인이 실무 처리례에 따라 이 사 건 건물을 일괄적으로 감정평가 하였더라도, 경매법 원에서는 보완감정 또는 사실조회 등을 통해 용도에 따른 감정평가액을 구분하여 각 용도에 따른 감정평 가액을 명확히 한 후 임차인의 지위에 따라 각각 적 용하였다면 보다 명확한 권리관계가 형성되지 않았을 까 하는 아쉬움이 있다. 실제로 본 사례는, 임차인은 이 사건 건물 전부를 주거용으로 보아 임차보증금 전액에 대하여 대항력 을 주장하였고, 매수인은 이 사건 건물의 주된 용도 가 상가이므로 건물 전체를 상가로 보아 임차보증금 에 대하여 인수할 수 없다고 다투었으나 이후 서로 원 만히 합의하여 해결한 것으로 알고 있다. 6. 글을 마치며 사례에서와 같이 여러 층으로 구성된 주상복합건물 1동 전체를 상가와 주택으로 구분 없이 일괄하여 임 대차계약을 체결하는 경우는 실생활에서 거래관행 상 11) ‌ 부동산이매각되었을때압류채권자의채권에우선하는부동산의부담을매수인에게인수시키는것으로, 매수인이인수할부담에관하 여매수인은경매신청에있어서이를고려하여신청가격을결정하여야한다. 민사실무 실무포커스