2015 법무사 2월호

31 『 법무사 』 2015 년 2 월호 실무포커스 ▹ 부동산경매실무 ▶ <주의> 점유자에 대한 인도집행 연기 요령 인도기간의 연장은 일단 인도명령을 받아 집행관에 의한 인도집행 단계에서 점유자를 확실히 확인하고 기 간을 특정하여 연기해 주는 것이 필요하다. 2) 인도명령의 당사자 가. 신청인 인도명령을 신청할 수 있는 자는 매수인과 매수인 의 일반승계인(상속인, 회사합병 등)으로 제한된다. 일반매매나 증여로 부동산을 취득한 특별승계인은 신청권이 없고 양도인을 대위할 권한도 없다. 【70마 539결정, 98마3897결정】 나. 상대방 인도명령의 상대방은 소유자나 채무자 이외에도 경 락허가 결정 후의 일반승계인, 경매개시결정에 인한 압류의 효력발생 후의 특정승계인 및 불법점유자를 포함한다. 【73마734결정】 ▶ <참고 1> 인도명령신청 시 상대방을 정하기 어려운 경우 인도명령은 부동산의 직접점유자를 상대로 하여야 한다. 1) ‌ 현황조사보고서에 점유자가 표시되어 있거나 주민 등록등본 등이 첨부되어 있는 경우 현황조사서에 표시된 점유자나 해당 부동산에 주 민등록을 전입한 자, 또는 배당요구를 하거나 권리신 고한 자가 있으면 그 자를 상대방으로 한다. 2) 점‌ 유자 특정이 어려운 경우 또는 전혀 모르는 경우 일단은 소유자를 상대방으로 인도집행을 시도한 후 다른 사람이 점유하는 것으로 조사되면 그 결과 에 따라 상대를 다시 정하여 인도명령을 신청한다. 3) 외‌ 국인이 임차인이거나 점유자인 경우 • 외국인들이 외국인등록이 없이 입주해 있거나, 본인 들끼리 입주자를 바꿔가면서 부동산을 점유하고 있 는 경우, 점유자를 확정하는 것이 쉽지 않다. 이 경 우에는 결국 소유자를 상대로 인도명령을 집행해 본 후 그 결과에 따라 상대방을 정할 수밖에 없다. • 외국인은 외국인등록과 체류지 변경신고로, 외국 국적 동포는 국내거소신고나 국내거소 이전신고로 보호를 받지만 재외국민은 국내거소신고를 하더라 도 보호받지 못한다. 【2012마825결정】 • 상대방의 특정이 어려운 경우에는 일단 소유자를 상대로 인도명령을 집행한 후 집행 당시 점유를 주 장하는 자의 신분을 확인하여 집행불능 조서에 기 재하도록 집행관에게 요구하여야 한다. ① 소유자와 채무자 여기서 말하는 소유자는 원칙적으로 경매개시결정 당시의 소유명의자이다. 채무자는 경매개시결정에 표 시된 채무자와 그 일반승계인이 포함되며, 각 공동상 속인마다 개별적으로 인도명령의 상대방이 된다. 채무자가 임차인의 지위를 겸하고 있는 대항력 있 는 임차인이 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있는 경우에는 단순한 채무자가 아닌 점유자로서 대항력 을 따져보아야 한다. ② 부동산점유자 부동산 점유여부의 판단기준 시는 인도명령의 성립 당시이다. 인도명령의 상대방이 채무자인 경우에 그 집행력은 당해 채무자는 물론 채무자와 한 세대를 구 성하며 독립된 생계를 영위하지 아니하는 근친자(가 족), 특수 이해관계인(종업원)인 경우 등 밀접한 관계 에 있어 그 점유자가 채무자 또는 소유자와 동일시될 정도여서 그 채무자와 동일시되는 자에게도 미친다. 【2000라189결정, 2000라189결정, 96다30786판결】