2015 법무사 2월호

32 ■매수인에게 대항할 수 있는 권원이 있는 경우 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하 여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명 령신청이 기각되지만 이러한 정당한 점유권원의 입증 책임은 점유자에게 있다. 매수인에게 대항할 수 있는 권원이란, ① 유치권, 법 정지상권, 임차인의 대항력, 부속물매수청구권 등 매 각으로 효력을 잃지 않는 권원과 ② 매각 후 매수인과 매매계약 또는 임대차계약을 체결하는 등 새로운 약 정에 의하여 점유권원을 취득한 경우 등으로 약정의 원인이나 종류는 상관없다. ■매각목적물을 인도받은 후의 점유자 매수인이 일단 부동산을 인도받은 후에는 제3자가 불 법으로 이를 점유하여도 그 자를 상대방으로 하여 더 이상 인도명령을 신청할 수 없으나, 다만 점유자에 대하 여 잠시 인도를 유예해 준 것에 불과한 경우에는 인도명 령의집행은유예기간이지난뒤에행사할수있다. 3) 인도명령의 재판 가. 심문 법원은 서면심리만으로도 인도명령의 허부를 결정 할 수도 있고 또 필요하다고 인정되면 상대방을 심문 하거나 변론을 열 수도 있다(「민사집행법」 제23조①, 「민사소송법」 제134조). 채무자 또는 소유자의 일반승계인에 대하여는 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때나 또는 이미 그 점 유자를 심문한 때 외에는 필요적으로 심문하여야 한 다(「민사집행법」 제136조④). 그리고 인도명령신청에 대한 재판은 그것이 인용하 는 것이든 기각하는 것이든 매수인의 소유권에 기한 인도청구권의 존부에 관하여 기판력을 갖지 않는다. ▶ <주의> 점유자에 대한 심문서의 송달 점유자가 심문에 응하지 아니한 때에는 그의 진술을 듣지 않고서도 인도명령을 발할 수 있으나 심문기일통 지서가 송달불능이 된 경우에는 주소보정을 명하거나 공시송달 등 적법한 통지절차를 거쳐야 한다. 채무자 및 소유자 외의 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 기록 상 명백한 경우에도 실무에서는 심문서를 보낸다. 나. 인도명령의 첨부서면 등 기록상 드러나지 않는 점유자를 상대방으로 하는 경우에는 제3자의 점유로 집행 불능이 되었다는 집 행관의 집행불능조서 등본이나 주민등록표등본 등 그 점유사실과 점유개시 시기를 증명할 수 있는 서면 등을 제출하여야 한다. 실무에서는 집행법원에서 일단 ‘기록상 드러나지 않는 점유자’에 대해 심문서를 송달한 후 ‘그 심문서 를 점유자가 수령하였다는 취지의 송달보고서’가 도 착하면, 피신청인이 매각대상 목적물을 현재 점유하 고 있다고 보아 위의 입증자료 없이도 피신청인에 대 한 인도명령을 발령한다. 4) 인도명령의 집행 인도명령은 송달만으로 즉시 집행력이 생기며, 즉 시항고가 제기되더라도 집행정지의 효력이 생기지 않 는다.(「민사집행법」 제15조⑥) 인도명령집행은 집행 문 또는 승계집행문이 필요하다. ▶ <참고2> 인도철거 전 집행관의 사전 최고 부동산 인도집행 시 집행관은 특별한 사정이 없는 한 점유자 또는 채무자에게 1~2주의 유예기간을 주어 자진인도를 최고하는 예고절차를 실시하고 있다. 그러나 이 제도는 임의적인 제도이므로 채권자가 합 부동산경매실무 실무포커스