2015 법무사 2월호

34 부동산인도를 저지하기 위한 법률적 권원인 유치 권, 법정지상권, 임차인의 대항력, 부속물 매수청구 권 등과 대금 납부 후의 새로운 계약(임대차, 매매·연 기 등)으로 점유자는 인도집행을 저지할 수 있다. 그런데 어떤 단계에서 위 권원에 의한 대항력을 행 사할 수 있는가는 실무적으로는 통일되어 있지 않은 것으로 보인다. 논의의 포인트는 ① 인도집행의 전 단계에서 즉시항 고와 강제집행 정지로만 인도집행을 저지할 수 있는 지, ② 집행관의 인도집행 단계에서 저지할 수 있는지 의 문제이다. 이에 대해 하급심 판결 가운데는 일단 결정된 인도 명령에 대하여는 즉시항고와 강제집행정지로서 인도 집행을 저지해야 하고, 인도집행 단계에서는 대항력 으로 인도집행을 거부할 수 없다는 취지의 판결이 있 다.【서울민사지방법원 93타기4982결정】 인도집행 실무에서는 “인도명령이 있은 후에 소유 권이전에 대한 계약이나 임대차계약이 체결된 경우 에는 그 인도명령에 대한 집행은 할 수 없다”(『집행관 연찬집』 2010년 233면)는 실무적 견해와 설사 점유 자가 유치권을 주장하더라도 유치권의 성립 여부를 판단할 필요 없이 채무자 또는 점유보조자로서의 점 유를 인정할 수 있는가 여부를 판단하여 집행을 하여 야 한다는 견해(『집행관 연찬집 2009년』 145면)가 갈리고 있다. 결론적으로 인도집행을 확실히 저지하려는 자는 인도집행 전에 강제집행정지 등으로 인도를 저지하 여야 하고, 집행 단계에서는 집행관의 법률적 사실적 판단에 의존할 수밖에 없다. 1) 유치권 주장에 대하여 유치권 항변으로 부동산인도를 저지하려는 경우 에는 부동산유치권의 성립요건과 유치권이 성립하는 경우의 물적 범위(항변금액과 유치권 주장의 부동산 의 범위)를 살펴보아야 한다. 가. 유치권 성립요건의 확인 ① 타인의 부동산인지 여부. 【2007다27236 판결】 ② ‌ 적법한 점유자인지 여부. 【민법 제320조②, 76다482판결, 72다1442판결】 ③ ‌ 채권이 매각 목적 부동산 자체에 대해 발생한 채권인지 여부. 【2011다44788판결】 ④ ‌ 채권이 변제기에 있는지 여부. 【2005다41740판결, 2013다30653판결】 ▶ <주의> 변제기의 도래가 당겨지는 경우 건축업자가 공사비의 일부를 받지 않고 건축물을 소 유자에게 인도하면서 변제기를 1년 후로 한다든지, 몇 호의 구분건물에 대하여 전세권을 놓는 권한을 위임받 고 건축물을 인도한 경우 등이 장래로 변제기가 정해 진 경우에도 채무자가 가압류, 강제경매신청이 있는 경 우의 기한이익 상실의 약정이 있고 위 조건이 발생하 면 즉시 변제기가 도래한다는 점이다. ⑤ ‌ 유치권 발생을 배제하는 특약, 소멸시효 완성 등으로 유치권이 소멸된 경우. 【92다24998판결, 2011다72189판결, 2002마3516 결정, 2010다94700판결】 ▶ <주의> 매수인에게 대항할 수 없는 유치권자 유치권자는 경매개시결정등기 기입 전에 점유를 시작 하지 않았으면 설사 기입등기의 경료사실을 과실 없이 알지 못하였어도 그 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 위 판례는 유치권이 성립하지 않는다는 것이 아니라, 매수인에게 대항할 수 없다는 의미다. 따 라서 이중경매의 경우 선행경매사건과 후행사건 사이의 유치권자는 선행사건이 취하되어 후행사건으로 진행되 면 매수인에게 대항할 수 있다. 【2006다22050판결】 부동산경매실무 실무포커스