2015 법무사 2월호

35 『 법무사 』 2015 년 2 월호 실무포커스 ▹ 부동산경매실무 나. 부동산유치권이 성립하는 경우의 부담 금액 개산 부동산 매수인은 입찰단계에서부터 유치권 성립에 대비해 전문가의 도움을 받아 현재까지 투입되었을 것으로 확인되는 공정 등에 따른 공사비를 개산하여 둘 필요가 있다. 이 자료는 인도명령과 인도소송의 자료로서도 필 요하다. 재판 시에는 공사관련 계약서, 도급자와 공사 업자의 금융자료 등을 문서제출명령으로 상대방에게 요구하고, 금융기관에 대한 사실조회 등으로 공사비 의 지급현황을 확인해야 한다. 하도급업체가 유치권 자인 경우에는 그들 사이의 계약서와 위의 자료들이 필요하다. ▶ <주의> 하도급업자가 주장할 수 있는 공사금액 하도급업자는 원도급업자의 권한을 원용하여 유치 권을 행사할 수 있지만, 그 범위가 하도급업자의 공사 비만으로 제한될 수도 있는지, 또는 원도급업자가 하도 급업자를 통하여 간접점유하고 있다고 볼 수 있는지에 따라 매수인이 부담해야 할 금액의 범위가 달라질 수 도 있다. 2) 법‌ 정지상권을 주장하는 경우 - ‌ 법정지상권의 성립요건과 성립가능 범위를 검토 해야 함 관습법상 법정지상권은 토지 또는 건물이 동일한 소유자에게 귀속되었다가 그 건물 또는 토지가 매매 기타의 원인으로 소유자가 다르게 된 때에, 그 건물 을 철거한다는 특약 등이 없는 한 그 대지 위에 건물 을 위해 성립한다. 하지만 동일인 소유가 부정되는 등 여러 가지 사유 로 불성립하는 사례를 참고해야 하며, 법정지상권 성 립가능성이 있는 경우에도 법정지상권은 건물 소유자 의 통상의 사용에 필요한 범위 내로 제한할 수 있으므 로, 건물과 출입구를 기준으로 통행을 허용하고 남는 부분의 범위를 도면으로 측량하여 청구 가능한 사용 료를 산정해 봐야 하고, 담장 등을 헐어 건물이 도로 와 직접 연결될 수 있는 가능성도 검토해야 한다. ▶법정지상권이불성립하는사례 ● 다른 공유자의 동의를 얻어 건물을 건축하여 건 물을 소유하고 있는 토지공유자 중 1인이 그 토지지 분만을 전매한 경우나 토지와 건물 모두가 각각 공유 에 속한 때 토지에 관한 공유자 일부의 지분에 근저 당권이 설정되었다가 경매로 그 지분을 제3자가 취득 하게 된 경우. 【95마1262결정, 2011다73038판결, 2003 다26051판결, 87다카140판결】 ● 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철 거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권 자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주지 않은 경우. 【98다 43601전원합의체 판결】 ● 특별한 원인으로 소유권의 변경이 원상회복된 경우 : 명의신탁이 해지되어 소유권이 신탁자에게 환 원된 경우, 그리고 원인무효등기가 말소되거나 환매 권의 행사에 따라 토지와 건물의 소유자가 달라진 경 우. 【2003다29043판결, 98다64189판결, 2010두16431 판결, 98다58696판결, 94다41072판결, 2005다41771 판결】 ● 사실상의 처분권한, 철거특약 또는 임대차계약 등 지상권성립과 다른 계약을 한 경우나 토지와 지상 건물을 모두 매수하고 대지에 관하여만 소유권이전등 기를 경료함으로써 건물의 소유명의가 매도인에게 남 아있게 된 경우. 【2002다9660전원합의체 판결, 83다 카419판결】