2015 법무사 6월호

27 『 법무사 』 2015 년 6 월호 다소 혼란스러울 수밖에 없다. ‘임야’는 산림 및 원야 (原野)를 이루고 있는 수림지(樹林地), 죽림지(竹林地), 암석지(巖石地), 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토 지(「측량수로지적법 시행령」 제58조)이고, ‘산지’는 입 목·죽이 집단적으로 생육하고 있거나 장래에 입목과 죽을 생육할 토지 및 그 토지 안에 있는 암석지, 소택 지(沼澤地) 및 임도(林道) 등의 토지를 말한다. 다만, 농지, 초지, 주택지, 도로, 과수원, 다포, 양수 포 등은 제외된다(「산지관리법」 제2조). ▶ <참고 1> ‌ 임야와 산지의 차이 - 법률적 구분 ① ‌ 임야는 산림을 포함하나 산지는 토지만을 의미 한다. ② ‌ 임야는 「측량수로지적법」에 정해진 지목으로 임야대장과 토지대장에 등재되어 있다. ③ ‌ 산지는 지목과는 상관없고 농지, 초지, 주택지, 도로, 과수원, 다포, 양수포를 제외한 실제 이용 이 산지로 사용되는 토지이다. 법률적인 의미와 달리 임야와 산지, 산림은 일반적 으로는 ‘임야’라는 의미로 통용되므로 법규적 표현이 필요한 경우만 ‘산지’라는 용어도 병행하여 사용하고 자 한다. ▶ <참고 2> ‌ 산림(山林)과삼림(森林), 산림(山林)과토림(土林) 산림과 삼림은 사전적 의미로, 산림은 산에 있는 수풀을, 삼림은 광릉수목원의 수풀 등 평지에 조성 된 수풀을 말한다. 또한 산림과 토림은 시중에서 통상적으로 사용되 는 구분으로 ‘산림’은 임야대장에 등재되어 있고, 지번에 ‘산’자가 붙어 있는 산의 수풀과 토지를 포 함하는 ‘임야 자체’를 의미한다. 한편, ‘토림’은 이 미 사실상 논밭 등으로 개간 준공되어 지번에 ‘산’ 자가 붙어 있지 않고 토지대장에 등재되어 있는 토 지다. 2) 산지의 종류 규제 정도에 따라 산지는 보전 산지와 준보전 산지 로, 보전 산지는 다시 공익용 산지와 임업용 산지 로 구 분한다. 공익용 산지는 자연공원, 문화재보호구역, 사 찰림 그린벨트, 상수원보호구역 등 공익을 위해 보존 을 위주로 한 임야이다. 소유를 기준으로는 국유지, 공유지, 사유지 로 나뉜 다. 국유지는 요보존(要保存) 국유지와 비보존(非保存) 국유지 로 나뉜다. 보전산지 중 공익용산지와 요보존 국유지는 개발 가능성은 거의 없다. ▶ <참고 3> ‌ 보전산지(특히 공익용 산지)는 투자가치가 전 혀 없는가? 아니다. 공익용 산지라고 하더라도 「산지관리법」 등 각종 법률에 의하여 허용되는 행위가 있으므로 귀농, 임업인 등이 임야 자체에서 수익을 창출하려 는 경우에는 오히려 가격이 싼 공익용 산지투자가 효과적일 수 있다. - 농임업인 주택, 수목원, 체험 장, 유실수 식재·임산물 채취 등. 3) 임야 투자의 특성 가. 임야투자의 긍정적 특성 ◎ ‌ 풍부한 투자목적물의 존재 : 우리나라 토지의 65% 정도가 임야이므로 가장 풍부한 투자목적 물이 임야이다. ◎ ‌ 국·공유정책 의존성 : 국가의 도로계획 등은 보 상비용이 저렴한 공익용 산지를 중심으로 이루어 지므로 임야투자의 수익률은 상당부분 국·공유 정책에 의해 판가름 난다. 임야투자에서 국가정 책을 주의 깊게 살펴야 할 이유이다 . 실무포커스 ▹ 부동산경매실무