2015 법무사 6월호

28 ◎ ‌ 고수익 가능성 : 임야는 국·공유정책에 의한 보 상 또는 지목변경이나 개인의 역량에 따른 지목 변경으로 인한 고수익 창출 가능성이 가장 큰 투 자목적물이다. 나. 임야투자의 부정적 특성 ◎ ‌ 거래 단위의 대량성으로 인해 큰 규모의 자금이 필요하고, 수요자가 제한되어 있어 환가성이 떨어 지는 결과 단기투자는 적합하지 않다. ◎ ‌ 법률적인 개발제한과 맹지가 많아서 도로개설이 불가능하거나 상당한 비용이 필요함. ◎ ‌ 면적이 넓어서 육안에 의한 지형 등의 평가가 어 렵다. ◎ ‌ 거래사례가 적어서 객관적으로 정확한 가격을 평 가하는 것이 쉽지 않다. 다. 임야투자의 목적과 종류 임야투자는 투자 목적으로 아래와 같이 크게 3가지 로 분류할 수 있다. ① ‌ 매매차익을 위한 투자 : 장래의 개발 가능성을 염 두에 두고 중장기 투자로 매매차익을 보려는 투 자형태로 이 경우에는 공유지분이나 맹지, 보전 산지 등의 투자도 고려할 만하다. ② ‌ 토지개발에 의한 수익창출 : 토지를 형질 변경하 여 전원주택단지 등을 조성하여 분할 매각하는 투자 형태로 주로 공법적인 제한이 적은 준보전 산지등을 투자대상으로 한다. ③ ‌ 임야 자체에서 수익창출 : 귀농인, 임업인 등은 산 지전용허가등으로 임야 자체에서 수익을 창출하 는 투자로 가격이 저렴한 공익용 산지를 투자대상 으로 고려할 수 있다. ▶ <참고 4> ‌ 보전 산지에서도 전용허가나 신고를 통하여 가능한 수익창출 행위 1. 수목원·자연휴양림, 체험장 설치 등 2. 농림어업인의 주택, 간이농림시설 등 설치. 3. ‌ 산채·약초·특용작물·야생화 및 관상수의 재배, 수목 식재(목재용, 정원수, 유실수) 4. ‌ 물건의 적치, 토사·암석채취 등 임산물 채취(버 섯, 고로쇠물, 농산물), 초지조성 등 4) 임야투자를 위한 준비 가. 임야투자를 위한 순서 실무포커스 부동산경매실무 1. ‌ 투자목적(매매차익, 개발, 임업운영) 등을 정하고 이에 따른자금계획(조달계획과회수기간의확정)을 정한다. 2. 위 계획에 적합한 임야를 물색한다 3. ‌ 물색된 목적물에 대하여 등기부에 의한 소유권 등 확 인, 토지이용계획 확인서 등에 의한 공법적인 제한과 개발가능성 등을 검토한다. 4. ‌ 현장답사를 통하여 목적물의 현황을 조사한다. ‌ 우선 지역분석을 통해 그 지역의 환경을 직접 살피고, 중개사나 현지인들을 통해 개발계획 등의 소문을 확인 한 후, 목적물 자체에 대해 분석하는 절차를 밟는다. 5. ‌ 최종적으로 위 정보를 통해 확인된 내용들에 대해 담 당공무원, 건축사, 토목기사, 중개사 등을 통해 확인하 는 절차를 밟는다.