2015 법무사 6월호

51 『 법무사 』 2015 년 6 월호 법무동향 지난 2013년, 상공인시장진흥공단의 ‘전국소상공 인 실태조사’에 따르면 소상공인의 74.8%가 임차상 인이고(2013년 기준), 이들 임차상인의 55.1%가 평균 2,748만 원(2014년 기준)의 권리금을 지불하였다. 또한 임차상인의 85%가 향후 사업장을 양도할 경우 에 “권리금을 받겠다”고 하였으며, 권리금 미지불자의 68.8%도 향후 권리금을 받겠다고 하였다. 현재 우리나라 상가권리금 시장의 규모가 약 33조 원으로 추산될 정도로 상가임차인이 임대인에게 보증 금과 별도로 상당히 큰 액수의 권리금을 주는 것이 관 행화 되어 있는 것이다. 2) 상가권리금에 관한 법적 보호의 필요성 위에서 살펴본 바와 같이 상가임대차의 경우 권리 금이 광범위하게 수수되고 있음에도 그동안 상가권리 금을 규율하는 법률 규정이 전혀 없었다. 판례도 권리 금계약에서 권리금 반환의무를 특별히 약정하지 않는 한, 원칙적으로 임대인은 권리금의 반환의무는 없다고 보았다. 권리금을 보호하는 법적, 제도적 장치가 없다 보니 그간 많은 임차인들이 한 푼의 권리금도 받지 못하고 쫓겨나는 경우들이 많았다. 즉, 임대인이 임대차갱신 을 거절하여 임차인을 내보낸 후 임차인이 이룩한 영업 가치를 이용하여 자신이 직접 영업하거나, 또는 새로운 임차인으로부터 임대인이 직접 권리금을 받는 일이 빈 번했던 것이다. 이처럼 임차인이 권리금을 제대로 회수 하지 못하는 것을 ‘권리금 폭탄 돌리기’라고 한다. 권리금은 임차인이 투자한 비용, 영업활동의 결과로 형성된 영업 가치에 대한 대가이기 때문에 임차인의 재 산으로보호되어야한다. 따라서 ‘권리금폭탄돌리기’로 부터 임차인을 보호하고, 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록하는법적 · 제도적장치가마련될필요가있다. 3. 개정법에의한상가권리금의보호 1) 상가권리금의 의의 개정법에 의해 보호되는 권리금에는 바닥권리금, 영 업권리금, 시설권리금이 모두 포함된다. ①바닥권리금은 상가가 갖는 교통의 편리함, 고객 접 근의 용이함, 저렴한 수송비 등과 같은 장소적 이익의 대가를, ②영업권리금은 장기간 영업을 하면서 확보된 고객, 광고 등으로 쌓은 명성, 신용, 영업상의 노하우 (know-how) 등 무형의 재산적 가치에 대한 대가를, ③시설권리금이란 영업시설이나 집기 및 비품 등 유형 물에 대한 대가를 말한다. 2) 상가권리금 보호의 내용 임차기간 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 신규 임차인을 찾아 임대차계약을 주선하면 ①임대인은 정당한 사유가 없는 한 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약을 체결하여야 하고 임차인이 권리 금을 회수할 수 있게 협력하여야 한다. ② 임대인의 방해 행위 로 임차인이 권리금을 회수하 지 못하게 되면, ③ 임대인은 손해배상 책임 을 진다. 즉 임대인이 임차인에게 권리금 자체를 반환할 의무를 부 담하는 것은 아니다. 이하에서는 임차인의 권리금 보호와 관련하여 위 의 ① 정당한 사유, ② 방해 행위, ③ 손해배상책임에 관 하여 살펴보되, 설명의 편의를 위해 임대인을 甲, 임 차인을 乙, 乙이 주선한 신규 임차인을 丙이라고 표시 한다. 가. 권리금 회수 방해 행위의 금지 ① 甲이 丙에게 권리금을 요구하거나 丙으로부터 권 리금을 수수하는 행위, ② 丙이 乙에게 권리금을 지급 하지 못하게 하는 행위, ③ 丙에게 현저히 고액의 차임 과 보증금을 요구하는 행위, ④ 정당한 사유 없이 丙과 임대차계약 체결을 거절하는 행위는 乙의 권리금 회수 를 방해하는 행위로 금지된다.