2015 법무사 6월호

나. 계약거절의 정당한 사유에 대한 규정 ① 丙이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없거나, ② 丙이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있 는 경우, ③ 甲이 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 비영 리 목적으로 사용할 경우, ④ 甲이 丙이 아닌 丁과 임대 차계약을 체결하고 丁이 乙에게 권리금을 지급한 경우 에는 甲은 丙과의 임대차계약을 거절할 수 있다. 이와 관련하여 乙은 甲에게 丙의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이 행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공할 의무가 있다. 다. 임대인의 손해배상책임 권리금의 회수를 방해한 甲에 대하여 乙이 청구할 수 있는 손해배상액은 丙이 乙에게 지급하기로 한 권리금 과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못 하며, 이 손해배상채권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이 지나면 시효의 완성으로 소멸한다. 여기서 임대차 종 료당시의권리금의산정기준은국토부장관이정한다. 3) 상가권리금이 보호되지 않는 경우 가. 대규모 점포의 일부, 국·공유재산의 임대차 면적이 3000㎡ 이상의 대규모 점포(예: 백화점, 대형 쇼핑몰, 전통시장 등)의 일부, 국유재산 또는 공유재산 (예: 고속도로 휴게소 등)의 임대차는 상가권리금 보호 대상이 아니다. 백화점은 권리금 자체를 수수하는 관 행이 없으며, 대형 쇼핑몰은 사업자가 수시로 매장 구 조와 판매 상품을 바꿀 수 있어야 하기 때문이다. 나. 임대차 갱신거절 사유가 있는 경우 임대차 갱신거절 사유가 있는 경우에는 임대인은 임 차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거 절할 수 있다. 임대차 갱신거절 사유는 ① 임차인이 차임액을 3기 이상 연체한 경우, ② 임차인이 거짓 등 부정한 방법으 로 임차한 경우, ③ 임대인이 보상을 제공하고 합의한 경우, ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우, ⑤ 임차인의 고의 · 중과실로 건물이 파손된 경우, ⑥ 임차 한 건물의 전부 또는 일부가 멸실된 경우, ⑦ 임대인이 안전 · 재건축 등의 사유로 건물을 점유해야 하는 경우, ⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위 반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있 는 경우를 말한다. 다. 전대차의 경우 상가권리금 보호 규정은 전대인과 전차인의 전대차 관계에 적용되지 않으므로 전차인의 권리금은 보호받 지 못한다. 4. 개정법의보완필요성 1) 권리금이 보호되는 임차인의 확대 가. 대규모 전통시장의 임차인 상가권리금의 보호가 적용되지 않는 대규모 점포에 는 서울 광장시장, 부산 국제시장 등과 같은 대규모 전 통시장이 포함된다. 그러나 이러한 전통시장의 임차인 은 백화점이나 대형 쇼핑몰의 임차인과 달리 대부분 권리금을 지급하고 들어간 임차인들이므로 이들의 권 리금도 당연히 보호되어야 할 것이다. 나. 재개발·재건축 상가임차인의 보호 건물주가 받지 않은 권리금을 보상해 줄 근거가 약 하다는 이유로 재건축·재개발 상가는 권리금 보호대상 에서 제외되었다. 그러나 재건축 · 재개발상가의 권리금 분쟁이 전체 권 리금 분쟁의 3분의 1 이상을 차지하고 있다는 현실을 감안한다면, 재건축 · 재개발상가 임차인의 권리금에 대해서도 보호할 수 있는 방법을 강구해야 할 것이다. 52 법무동향