2015 법무사 7월호

29 『 법무사 』 2015 년 7 월호 실무포커스 ▹ 민사소송실무 1) 원고의 주택임대차 경위 및 피고의 경락과 강제집행 ❶ 원고 ‘갑’의 남편 ‘A’는 2003.5.5 소외 ‘B’ 소유 서울 강서 구 가양동 ○○아파트 ○○호에 대하여 임차인을 A의 명의로 하고 임차보증금을 2억 8,000만 원으로 임차한 후 확정일자 를 받고, 원고 갑 및 자녀 등 온가족과 함께 주민등록 신고를 마치고 거주하면서 계속 주민등록을 유지하여 왔다. 또한 A는 2003.10.10. B로부터 동 아파트에 대하여 전세금 2억 8,000 만 원의 전세권을 설정 받았다. ❷ 소유주 B는 2005.4.20. 동 아파트에 대하여 소외 ‘○○ 농협’에게 채권최고액 2억 5,000만 원의 근저당권을 설정하 여 주었다. ❸ 그 후 원고 갑은 2006.5.10. 동 아파트에 대하여 소유 주 B와 임차인을 ‘갑’ 명의로, 보증금은 2억 8,000만 원으 로 2년간 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, 다시 2008.4.10. 임차기간을 연장하면서 같은 내용의 임대차계약서 를 재작성하고 같은 날 확정일자를 받았다. 한편 A의 전세 권 설정등기는 2008.4.20. 해지를 원인으로 말소되었고, 같은 날 다시 원고 갑을 전세권자로 한 전세금 2억 8,000만 원의 전세권설정등기가 새로이 마쳐졌다. ❹ 피고 ‘을’은 동 주택에 대하여 임차인 ‘갑’이 매각으로 인 하여 소멸하는 최선순위 권리자보다 후순위로 임대차계약을 하고 2008.4.10. 재계약을 하면서 확정일자를 받았으며, 그 후 전세권 설정등기를 하고 전세권자로서 배당신청까지 하였 으므로 갑이 「주택임대차보호법」 상 대항력이 없음을 확신하 고, 2013.2.25. 동 아파트를 경매절차에서 경락받았다. ❺ 피고 을은 원고 갑을 상대로 2013.8.1. 동 아파트에 대 하여 법원의 부동산인도명령에 기한 강제집행을 마치고 동 아파트를 인도 받았으며, 갑은 배당절차에서 1순위인 ○○ 농협에 이어 전세권자로서 2순위로 5,000만 원을 배당 받 았다 . 2) 원고의 임차보증금 반환청구 원고 갑은 피고 을을 상대로 임차권에 의한 대항력 이 존재함을 이유로 임대보증금 2억 8,000만 원 중 배 당받은 금 5,000만 원을 제외한 나머지 2억 3,000만 원의 반환을 청구하였다. 2. 원고의대항력(對抗力)과관련된문제 1) 본 사건의 대항력 관련문제 위 사건에 있어서 동 아파트는 소유자 B가 ○○농 협에게 근저당권 설정등기를 완료해준 후, 원고 갑 이 임차인 명의를 A로부터 자신의 명의로 변경하여 임대차계약을 하였고, 또한 A의 전세권 설정등기를 말소하고, 다시 원고를 전세권자로 하여 전세권 설 정등기를 마친 후, 경매절차에서 전세권자로서 배당 을 받은 사안이다. 따라서 아래의 문제 등이 제기될 수 있다. ① 과연 원고 갑은 경락자인 피고 을에 대하여 정당한 임차권의 양수인(讓受人)으로서 대항력을 갖춘 양 수인으로 볼 수 있는가, 아니면 새로운 임대차계약 으로보아야하는가? ② 원고 갑이 경매절차에서 전세권을 행사하여 배당 받은 경우에도 피고 을에게 대항력을 행사할 수 있는가? ③ 원고 갑이 대항력을 갖춘 정당한 양수인이라면 양도인인 남편 A가 임차권에 기한 우선변제권을 행사하지 않았더라도 대항력이 유지되는가? 2) 「주택임대차보호법」 상의대항력과관련된사항 가. 대항력(對抗力)의 요건