2015 법무사 7월호

30 실무포커스 민사소송실무 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등 기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인 도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주 민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하여 주택의 인도 (引渡)와 주민등록(전입신고)을 대항력의 요건으로 하 였다. 이와 관련하여 대법원은 “대항력의 요건으로서 주 민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제 3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마 련된 것으로서 주민등록이 대항력을 충족시킬 수 있 는 공시방법이 되려면 단순히 주민등록이 되어있는 것 만으로는 부족하고 주민등록으로 표상되는 점유관계 가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있을 정도는 되어야 한다.”라고 판시한 바 있다(대법원 2002.11.8.선고 2002다38361판결). 나. 보증금의 우선변제(優先辨濟) 임차인이 대항요건을 갖추고 확정일자(確定日字)를 받아두면 배당절차에서 선순위 담보권자 등을 우선할 수는 없지만 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선 하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 즉, 법 제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對 抗要件)과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차 인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다 (법 제3조의2 제2항). 다. 보증금 중 일정액의 보호(最優先辨濟) 사회적으로 상대적 약자인 소액임차인의 주거안정 을 보호하기 위한 제도로서 채권순위와 관계없이 소액 임차인에게 대통령령이 정하는 소액보증금 중 일정액 을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받 을 권리를 주고 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력의 요건을 갖추어야 하며(법 제8조 제1항), 배당 요구 종기까지 배당요구를 하여야 한다. 라. 임대인의 지위승계와 대항력 또한 임대인의 지위승계에 대하여는 “임차주택의 양 수인(讓受人, 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함) 은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다(법 제3 조 제4항).”라고 하여 임대인의 지위승계를 폭넓게 규정 하고 있다. 따라서 대항력을 갖춘 임차인은 임대인의 지 위를 승계한 제3자에 대하여도 보증금을 모두 변제 받 을때까지임차권을보호받을수있는대항력이있다. 3) 경매에 의한 임차권의 소멸과 대항력 한편, 「민사집행법」에 따른 경매절차에서 임차주택 이 경락된 경우에 “임차권은 임차주택에 대하여 민사집 행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에따라소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니한다(법 제3조의5).”라고 하여 보증금을 모두 변제받지 못한 대항력이 있는 임차권을 보호하는규정을두고있다. 3. 본사건에있어서대항력유무에관한쟁점 1) 원고의 주장 원고는, ①남편 ‘A’가 ○○농협의 근저당권 설정 이전 에 이미 이 건 아파트에 관하여 대항력 있는 임차권을 취득하였고, ②이후 임차인 명의를 원고 ‘갑’으로 변경 한 것은 남편 ‘A’의 임차권을 양도받은 것으로 보아야