2015 법무사 7월호

31 『 법무사 』 2015 년 7 월호 실무포커스 ▹ 민사소송실무 할 뿐 아니라, ③피고의 인도집행 이전까지 주민등록을 유지하고 동 아파트를 계속 점유하여 왔으므로, 이 건 임차권의 대항력은 임차인 명의의 변경에도 불구하고 그대로 존속한다. 따라서 피고 ‘을’은 「주택임대차보호법」 제3조 제4항 및 제3조의5에 따라 임대인의 지위를 승계하므로 원고 ‘갑’에게 변제 받지 못한 임차보증금의 차액을 반환하 여야 할 의무가 있다고 주장하였다. 2) 피고의 주장 이에 대해 피고는, ①원고 ‘갑’은 ○○농협의 근저당 권 설정 후 임대차계약을 체결하였고 자기명의의 확정 일자를 받았으므로 원고 명의의 임차권에 대항력이 인 정될 수 없다. ②원고가 남편 ‘A’의 전세권 설정등기까지 말소하고 임차인의 명의를 변경하여 다시 계약하였고, 원고의 명의로 전세권 설정등기까지 마친 것은 기존의 남편 ‘A’ 의 임차권을 소멸(消滅)시킨 후 새로운 임대차계약을 체결한 것이므로 ○○농협의 근저당권 설정에 따른 경 매절차로 인하여 원고의 대항력은 상실되었다. ③원고가 임차인의 명의를 변경하여 새로 계약한 것 은 남편 ‘A’의 채무로 인한 임대차보증금 채권에 대한 강제집행을 면탈하기 위한 것으로서, 이미 이 건 소송 과는 별도로 A의 원고에 대한 임차권 양도를 사해행위 로 취소하라는 판결이 확정된 바 있으므로, 원고는 임 차인으로서 대항력을 인정받을 수 있는 지위에 있지 않다. ④원고의 남편 ‘A’는 ○○농협의 근저당권 설정에 앞 서 이미 전세권을 설정할 당시 임차권에 대하여 확정일 자를 받았음에도 강제집행을 면탈할 목적, 기타 자신 의 귀책 사유로 이를 주장하지 아니하여 보증금 중 일 부만 배당받은 것인 바, 경락인인 피고를 상대로 나머 지 보증금의 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하는 권리남용으로서 그 반환을 구할 수 없다고 주 장하였다. 4. 대항력관련판결사례 1) 임차권의 양도, 전대에 따른 대항력 대항력을 갖춘 주택임차인이 ①임대인의 동의를 얻 어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대하였고, ②양 수인이나 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일로부 터 「주민등록법」 상의 전입신고 기간 내에 전입신고 를 마쳤으며, ③주택을 인도받아 점유를 계속하고 있 다면, 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차 권의 공시방법(公示方法)인 점유와 주민등록이 변경 되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대 항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존 속한다는 판결(대법원 1988.4.25 선고 87다카2509, 2007.11.29 선고 2005다64255). 즉, 임차권의 양도 나 전대의 경우에도 일정한 조건에 따라 대항력을 인 정하고 있다. 2) 대 항력의 요건인 주민등록신고는 배우자의 것도 포함되는가? 국민의 주거생활 안정을 보장함을 목적으로 하고 있 는 「주택임대차보호법」의 입법 취지나 주택의 인도와 주민등록이라는 공시방법을 요건으로 하여 대항력을 부여하고 있는 동 법 제3조 제1항의 취지에 비추어 볼 때, 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다는 판결(대법원 1987.10.26 선고 87다카14, 1996.1.26 선고 95다 30338). 즉, 임차인이 일시 주민등록을 옮 겼더라도 배우자나 자녀들이 계속 거주하고 있으면 대 항력이 있다고 보았다. 3) 양수인의 임대인 지위 승계 임차인의 대항력이 구비된 후 임차주택이 양도된 경 우, 양수인은 임대인의 지위를 승계함과 아울러 임대차