2015 법무사 9월호

27 『 법무사 』 2015 년 9 월호 실무포커스 ▹ 부동산경매실무 ▶ <참고 1> 소 상공인 상권정보시스템 (http://sg.sbiz/ or.kr) 의 활용 상권의 범위(인구수, 주거형태 등), 상권의 특성(연 령별 유동인구, 거주인구, 소비수준 등), 업종별 점포, 인근 경쟁업소, 유사 경쟁 점포, 임대가 등의 통계를 무료 제공하여 큰 도움이 된다. 상가의 가치는 임대수익을 근거로 하므로 수익방 식에 의해 평가한다. ‘자본 수익률 = [(연 임대수익 - 연 대출이자) / (매입가 - 임대보증금 - 대출금액)] X 100’으로 6~8%를 기준으로 검토한다. ▶ <참고 2> 영 업권 승계는 대박 찬스 최근 리모델링된 아파트를 낙찰 받는 것 이상으로 영업권의 승계는 대박 찬스다. 강원도 인제군 등 청정 지역의 공장허가, 경기도 광주 등의 숙박업소 허가 등 은 대단히 까다롭거나 불가능하다. 따라서 이들 지역 의 영업권 승계는 기대 이상의 수익을 보장하므로 입 찰 전에 허가 명의자와 미리 타협할 필요가 있다. 제2절. 상가의 분류와 관련 문제의 분석 상가는 지역기준, 또는 상가 자체의 특성을 기준으 로 나누는 등 분류 방법이 임의적이다. 부동산업계에 서 통용되는 방법으로 분류하고, 그 체크 포인트를 점 검해 본다. 1) 지역을 기준으로 한 구분 가. 아파트 단지 내 상가 아파트 주민이라는 고정적인 고객이 있고 세탁소, 부 동산중개업소, 학원, 음식점, 병·의원, 슈퍼, 빵집, 미용 실 등 생활밀착형 업소가 대부분으로 수익성이 안정적 이다. 또, 대형 평수보다는 소형 평수, 일반 아파트보다 는 임대 아파트의 수익성이 유리하다. ■ 집중 체크사항 : 기본적으로 배후단지가 1,000세대가 넘어야 하고 인근에 대형마트나 프랜차이즈 업소가 없 어야 한다. 나. 중심상업지역의 상가 중심상업지역의 상가는 대형건물에 유흥상가, 학원 상가, 관공서, 일반회사 사무실 등 여러 업종이 복합적 으로 뒤섞여 있다. 서울을 제외한다면 대부분은 시청 을 중심으로 형성되어 있다. ■ 집중 체크사항 : 상가의 위치와 층수, 특히 상가 내의 위치가 중요한 검토사항이다. 다. 학원이 밀집된 상가 최근 학생 수의 감소로 가장 인기가 하락하는 상가 라고 볼 수 있다. ■ 집중 체크사항 : 학원 용도의 건물은 먼저 용도 변경의 가능성을 검토해야 한다. 라. 관공서 주변의 상가 중앙행정기관, 시청, 세무서, 법원 등 유동인구가 많 은 관공서 주변의 상가이다. ■ 집중 체크사항 : 관공서 주변의 상가는 해당 관공서의 이전 가능성을 살피는 것이 가장 중요하다. 마. 역세권 상가 특히 주거와 업무시설이 밀집한 역세권 근린상가는 투자가치가 있다.