2015 법무사 9월호

28 부동산경매실무 실무포커스 ■ 집중 체크사항 : 역 근처라도 배후의 유동인구가 적고, 역 근처에 머무를 수 있는 시설이 적다면 역세권으로의 메리트가 없다. 바. 신도시 상가 기반시설이 완전히 갖춰져 있지 않은 신도시의 상가 를 말한다. 수익이 안정적일 수도 있으나 2기 신도시는 대부분 베드타운이며, 자족도시가 아니어서 크게 성장 을 기대하기는 어렵다. ■ 집중 체크사항 : 전철 설치계획 등 추가 발전요인이 없 으면 투자 가능성이 적다. 2) 상가 자체의 특성을 기준으로 한 구분 가. 일반 근린상가 가장 흔하고 특징이 없고 어디서나 다양한 형태로 볼 수 있는 동사무소, 소방서, 구청, 등기소 등 인근의 상가이다. ■ 집중 체크사항 : 특징이 없기 때문에 반드시 투자자 본 인의 투자 목적에 적합한 지와 우선변제권 등이 없어서 배당받지 못하는 임차인의 가구 수와 임대보증금 등을 확인해야 한다. 나. 주상복합 보통 중심상업지구 등의 중·고층에 아파트가 위치하 고, 저층에 상가가 위치하는 형태이다. 아파트 내부에 문화·오락시설들이 구비되어 원스톱 리빙이 가능하다. ■ 집중 체크사항 : 주상복합은 상업지역에 입지하는 관계 로 분양가가 지나치게 높아서 환가성이 낮다. 따라서 임 대수익성을 기준으로 수익성을 조사해야 하고 주택임 차인과 상가임차인을 구분하여 임대차관계를 조사하여 야 한다. 다. 오피스텔 오피스텔은 업무용 시설이다. 따라서 취·등록세 감 면이 없고, 취·등록세도 고액이며 부가가치세도 내야 한다. 다만, 임대사업자등록을 내면 부가가치세 환급 을 받을 수 있고, 임대주택으로 등록하고 5년이 지나 면 비과세 혜택을 받을 수 있다. ■ 집중 체크사항 : 주거용으로 인정되면 양도소득세의 부 과대상이 된다. 그 기준으로 주민등록 여부, 미성년자녀 동거 여부 등을 참고한다. 라. 공장 산업집적화 활성화 법률이 주로 적용되고, 건축상 제 한과 환경관련 법률에 따른 승인 또는 허가가 필요하다. 개발행위 허가 가능 여부에 대한 세부규정은 「한국표준 산업분류표」에 나타나 있다. 150평 미만의 공장은 허가 받을필요가없지만, 다른법률에의한제한을받는다. ■ 집중 체크사항 : 1. 노후화된 기계, 고장 난 기계, 특수한 고가 수입기계, 조립기계 등이 감정의 실패로 지나치게 고가로 평가 되는 경우가 적지 않음에 유의하여야 한다. 2. 공장 인허가나 건축 허가의 승계 가능성도 미리 확 인해야 한다. 3. 공 장 내에 존재하는 폐기물(매립 포함)의 현황을 파 악하는 것이 아주 중요하다. 마. 상가주택 보통 근린상가지역에 위치하고 있고, 일반적으로 1,