2015 법무사 9월호

29 『 법무사 』 2015 년 9 월호 실무포커스 ▹ 부동산경매실무 2층은 상가로, 3층은 주택으로 활용하고 있는 겸용주 택이다. 거주를 겸할 수 있어서 자금투자 및 시간투자 에서 유리하고, 1세대 2주택 대출에 포함되지 않는다. 주상복합건물과는 다른 개념이다. ■ 집중 체크사항 : 주택부분 면적이 상가부분보다 클 경 우, 모두 주택으로 보아 양도소득세 대상이 된다. 제3절. 부동산경매에 특유한 조사사항(권리분석) 중개사의 도움도 없고, 소유자가 담보책임도 지지 않 고 오로지 손해를 부담하는 것은 매수인이다. 법원도 하자를 책임지지 않는다. 경매에 의한 상가 취득의 법 률적, 사실적 위험성은 매수인 스스로 확인해야 한다. 1) 각종 위험에 관한 권리분석의 필요성 부동산경매로 인한 상가의 취득은 다음의 위험들에 관한 권리분석이 필요하다. ① 소유권 상실의 위험 - 원인무효, 주무관청의 허 가, 대지권 미등기, 토지별도등기 등 ② 추가부담의 위험 - 선순위 임차인, 유치권 등 ③ 사용제한의 위험 - 법정지상권, 맹지 등 ④ 과태료 등의 위험(무허가건물, 공장폐기물 등)에 관한 권리분석이 필요하다. 2) 기타 문제 ① 낙찰 받은 상가(숙박시설, 공장 등)의 영업허가를 승계 받지 못하면 새로 허가를 받아야 한다. 법 규개정으로 승계가 불가능하거나 예상하지 못한 추가비용이 발생할 수 있다. ② 건물의 수리비용, 인테리어 비용 그리고 공용관 리비 및 당해세 등도 따져봐야 한다. 4절. 법원 부동산경매 통계상의 분류방법 법원의 부동산경매 통계상 분류는 ①상가, ②근린상 가, ③겸용상가, ④오피스텔로 나뉜다. 전국적·지역적 인 상가의 입지와 상권, 경기 흐름을 파악하는 데는 중 요한 가치를 갖는다. ▶ 전국 법원의 상가경매 평균매각가율 분석 (2014.7~2015.6) <전체상가> 물건용도 경매 건수 매각 건수 매각율 매각 가율 상가 6,656 1,146 17.2% 56.5% 오피스텔 3,565 1,119 31.4% 75% 근린시설 10,624 2,639 24.8% 65.9% 겸용 6,486 1,512 23.3% 64.8% 소계 27,331 6.416 23.5% 65.1% <상가(일반)> 서울 최저 41.7%(서울남부) 최고 78.7%(서울중앙) 수도권 (경기 · 인천) 최저 45.8%(성남지원) 최고 80.7%(안양지원) 강원권 최저 22%(영월·속초지원) 최고 86.7%(춘천지법) 이 지역은 매각건수가 적어서 참고자료로서는 부족함. 중부권 (충남북 · 대전) 최저 44.7%(청주지법) 최고 96.8%(영동지원) 영동지원은 매각건수 1건으로 참고자료로서는 부족함. 남부권 (영호남) 최저 31.6%(밀양지원) 최고 89.5%(장흥지원) 밀양지원은 매각건수 1건으로 참고자료로서는 부족함. 제주도 63.4%