2015 법무사 11월호

43 『 법무사 』 2015 년 11 월호 3) 김 효석, 『正解주택임대차보호법』, (한누리미디어 2008) 61면 4) 대법원 2000.9.29. 선고 2000다37012 판결, 대법원 2007.6.28. 선고 2004다69741 판결등확립된판례 5) 민 일영, 『주택·상가건물의경매와임대차』, (박영사 2009) 175면 6) 『주석민사집행법』 3권, (한국사법행정학회제3판 2012. 5.) 572면참조 7) “ 「민사집행법」 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.” 참고로 3항도 소멸주의의 내용을 규정하고 있고, 4항은 전세권이 인수될 것인 경우에도 배당요구를 하면 소멸되는 것으로 정하고 있다. “③지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권 은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. ④제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이인수한다. 다만, 그중전세권의경우에는전세권자가제88조에따라배당요구를하면매각으로소멸된다.” 그렇다면 재외동포에게 「주택임대차보호법」이 적용 되는가? 외국인의 국내거주가 점점 늘어나는 것은 물 론이고 재외동포, 특히 그 가운데에서도 외국국적동포 의 국내거주가 늘어나는 추세에서 이에 대한 법적 판 단은 매우 중요하다고 생각된다. 실제 과거 집행실무 에서도 문제된 경우가 여러 번 있었다. 따라서 이번 회차에서는 현재까지 나온 두 개의 대 법원 판결을 소개하고, 최근 대법원에서 심리 중인 고 등법원 판결을 평석 내지 소개하고자 한다. 다만, 그 전에 ‘「주임법」 상 대항력’과 ‘경매절차에서의 대항력’ 의 개념이 전혀 다른 법적 의미를 가진다는 점을 소멸 주의와 관련, 지적하도록 하겠다. 2. 「 주택임대차보호법」에서의 대항력과 경 매절차에서의 대항력의 준별(峻別) 가. 주택임대차보호법상 대항력 「주임법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대 하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민 등록이 된 것으로 본다.”고 규정한다. 여기서 “제삼자에 대하여 효력이 생긴다”라는 표현 이 바로 임대차의 대항력을 의미한다. 3) 대항력은 주택 인도 및 주민등록이라는 두 가지 취득요건 및 이러한 두 가지 요건의 존속을 또한 요건으로 한다. 4) 나. 「 주임법」의 대항력 일반론이 경매절차에 그대로 적용되는지 여부 먼저 결론부터 말하면, 주택이나 상가건물이 경매됨으 로써달라지게되는경우에는위가.항의일반론이적용될 수없다. 왜냐하면경매로인하여소멸하는선순위권리자 가있게되면그들의이익을보호하여야하기때문이다. 5) 생각건대 이와 같은 결론과 이유는 지극히 타당하 다. 덧붙여 말하자면 「주임법」의 일반론이 적용되지 않는 이유는 절차법으로서의 「민사집행법」에 특유한 법리인 “소멸주의”에 기인한다는 것이다. 이것은 단순 히 소멸주의에 기인한다는 말이라기보다 절차법으로 서의 「민사집행법」의 독자성을 강조하고자 하는 필자 의 의도가 깔려 있다. 「주임법」은 주택임대차 관계에 있어서 경제적 약자로 설정된 임차인의 보호를 위한 「민법」의 임대차 규정에 대한특별규정의성격을가진입법인바, 그주된성격은 어디까지나실체법적인것이다. 그런데실체법과절차법 의법리가상호작용을일으키기는하지만언제나실체권 이 절차권으로서 동시에 발현되는 것은 아니다. 우리는 이제까지집행법특유의법리가실체법상권리자를보호 하지 않는 결과를 야기한다는 사실을 상당수 보아 왔다. 집행법을공부해야하는이유는여기에있다(私見). 우리 「민사집행법」은 법정매각조건으로서 우선변제 권이 있는 담보물권에 관하여는 소멸주의를 취하고 있 는데 6) , 이것은 저당권 및 가등기담보권은 원칙적으로 매각으로 인하여 소멸한다는 내용으로 규정되어 있는 것[법 91조 2항 7) , 「가등기담보 등에 관한 법률」(약칭 민사집행쟁점판례해설