2015 법무사 11월호

44 「가담법」) 15조 8) ]에서 쉽게 알 수 있다. 소멸주의란 원래 “매각허가에 의하여 부 동산 위의 모든 부담은 소멸하고 매수인은 완전한 소 유권(부담이 없는 소유권)을 취득하게 하는 주의”라고 정의한다. 9) 소제주의(掃除主義)라고도 부른다. 어쨌든 우리 집행법제는 “잉여주의(법 91조 1항 참 조)를 취함과 동시에 소멸주의를 원칙”으로 한다고 말 해도 전혀 무방하다(용익권은 저당권, 압류채권, 가압 류채권과 대항관계를 따져서 소멸 또는 인수 여부를 결 정하게되므로일률적으로말하기는어려운것이다). 판례도 “경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸 된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖 춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인 은 「주택임대차보호법」 제3조에서 말하는 임차주택 의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락 인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(필자 註: 대법원 2000.02.11. 선고 99다59306 판결, 대법 원 1999.4.23. 선고 98다32939 판결, 1990.1.23.자 89다카33043 결정 등 확립된 판례이자 실무이다).”고 하여 소멸주의의 태도를 명확히 하고 있다. 다만 「주임법」 제3조의5에서 “임차권은임차주택에대 하여 「민사집행법」에따른경매가행하여진경우에는그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아 니하다.”에서 대항력 있는 임차권은 경매절차에서의 대 항력 있는 임차권으로 이해해야 할 것이다. 소유자(임대 인)의 임차권자에 대한 의무가 매수인(경락인)에게 승계 되는경우즉, 소멸주의의예외적현상이기때문이다. 10) 요컨대 「주임법」에서의 대항력과 경매절차에서의 대 항력의 개념은 전혀 별개의 것으로 이해하여야 한다 .11) 이 점 각별한 주의를 요한다. 특히나 필자가 과거 2013 년도 4월호 본 『법무사』지에 기고한 연재 3회 논문 중 1회분인 「집합건물을 둘러싼 최근 집행 실무상의 제 문 제와 일본 ‘담보부동산 수익집행제도’의 시사점(1)」 17 면 12) 에서도 지적한 바와 같이, 「주임법」 상의 대항력이 존재하므로 안전하다고 믿고 있다가 해당 주택이 경매 민사집행 쟁점판례해설 10 8) 「가담법」 제15조(담보가등기권리의 소멸) 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매 등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에의하여소멸한다. 9) 『주석민사집행법』 3권, (한국사법행정학회제3판 2012. 5.) 306면 10) 대법원 1997.8.22. 선고, 96다53628 판결【판결요지】 [1] 건 물의일부를목적으로하는전세권은그목적물인건물부분에한하여그효력을미치므로, 건물중일부(2층부분)를목적으로하는전세 권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되 어있지아니한주택부분(1층의일부)을그목적물로하고있었던이상경락으로인하여소멸한다고볼수는없다. [2] 「주택임대차보호법」 상의대항력과우선변제권의두가지권리를인정하고있는취지가보증금을반환받을수있도록보장하기위한데에있 는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선 변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이실시될경우보증금전액을배당받을수없었던때에는보증금중경매절차에서배당받을수있었던금액을공제한잔액에관하여경 락인에게대항하여이를반환받을때까지임대차관계의존속을주장할수있다고봄이상당하며, 이경우 임차인의배당요구에의하여임대 차는해지되어종료 되고, 다만 같은법제4조제2항에의하여임차인이보증금의잔액을반환받을때까지임대차관계가존속하는것으로의 제될뿐 이므로, 경락인 은같은법제3조제2항에의하여 임대차가종료된상태에서의임대인의지위를승계한다. ☞ [심화해설] 이판결의영향으로 1999.1.21. 「주임법」 제3조의5가신설되었고, 다만단서조항의해석에서우선변제권에대해논란이되었으나, 대법원 2006.2.10. 선고, 2005다21166 판결 【배당이의】 판결요지 2항은 명확한 해답을 주고 있다. 『… 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는임차권은소멸하지아니한다는내용의 「주택임대차보호법」 제3조의5 단서를신설한입법취지가같은법제4조제2항의해석에관한종전 의대법원판례(대법원 1997.8.22. 선고 96다53628 판결등)를명문화하는데에있는점등으로보아, “임대차가종료된경우에도임차인이보증 금을반환받을때까지임대차관계는존속하는것으로본다.”라고규정한같은법제4조제2항과동일한취지를경락에의한임차권소멸의경우 와 관련하여 주의적·보완적으로 다시 규정한 것으로 보아야 하므로, 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라, 우선변제권도 당 연히포함되는것으로볼수는없다.』