23 22 법무사 2016년 2월호 생활 속 법률 • 법률고민 상담실 이구섭 법무사(울산회) 친척 동생에게 명의신탁을 해서 구입한 부동산을 반환 받으려 하니, 시치미를 떼며 거부해요. Q 2012년경에 개인적인 이유로 친척 동생에게 둘만의 비밀에 부친 채 명의신탁약정을 한 후, 자금을 제공하고, 그 자금으로 동생이 부동산 소유자와 매매계약을 체결한 후, 역시 동생 명의로 소유권 이전등기를 했습니다. 그 런데, 최근 사업상 급전이 필요해 동생에게 그 부동산을 반환 받으려고 하니 자기는 모르는 일이라며 거부하고 있습니다. 혹시 동생이 제3자에게 그 부동산을 매매해 버린 건 아닌가 걱정도 되는데, 어찌해야 하나요? 민사 부동산실명법에 의해 명의신탁은 무효이며, 동생에게 지급한 금전에 대한 반환청구만 가능합니다. A 우선 1995년 제정된 「부동산실권리자명의등기에 관 한 법률」에서 규정한 예외사유에 해당하지 않는 한 명 의신탁약정은 무효가 되며(동법 제4조제1항), 이에 따 라 귀하의 경우 친척 동생과 맺은 명의신탁약정은 무 효가 됩니다. 그러나 계약명의신탁에서 거래상대방인 매도인이 명의신탁약정을 알지 못한 경우에는 거래안전을 도모 하는 차원에서 등기로 이루어진 물권변동을 유효로 하 고 있습니다. 따라서 매도인이 명의신탁약정에 대해 알지 못한 경우(선의)와 안 경우(악의)에 따라 물권변 동 효력이 달라집니다. 먼저, 선의인 경우 물권변동은 유효하며, 수탁자인 동생의 소유권 취득이 유효해 동생에 대해 반환청구권 을 행사할 수 없습니다. 하지만 ‘부당이득반환청구’는 가능합니다. 판례에 따르면 「부동산실명법」 시행 이전 에 등기가 행해졌다면 수탁자가 취득한 부동산 자체에 대해, 시행 이후라면 수탁자에게 지급한 ‘금전’에 대해 반환청구를 할 수 있습니다. 둘째로 악의인 경우에는 동생도 소유권을 취득할 수 없습니다. 하지만 그렇다 고 해서 법률관계를 맺은 바도 없는 매도인에 대해 귀 하가 소유권이전등기청구 등의 청구를 할 수는 없고, 물권변동이 무효이므로 매도인이 동생에 대해 소유권 이전등기말소를 청구할 수 있습니다. 이때 말소등기와 매매대금 반환의무는 동시이행 관계입니다. 따라서 귀하의 사례에서는 명의신탁약정이 둘만의 비밀에 부쳐져 매도인이 몰랐다면 선의인 경우에 해당 되어 부당이득반환청구를 할 수 있고, 「부동산실명법」 시행 이후인 2012년에 등기가 행해졌으므로 동생에게 지급한 금전에 대해서만 반환청구를 할 수 있습니다. 만약 동생이 이미 제3자에게 부동산을 매매했다면, 제3자의 선악을 불문하고 대항할 수 없으며, 부당이득 반환 청구가 가능합니다. 관련해 동생의 처분행위가 형사상 횡령·배임죄에 해당하는지도 궁금할 수 있겠 는데, 판례에서는 귀하의 경우처럼 계약명의신탁의 경 우, 매도인이 선의라면 물권변동은 유효하고 명의신탁 은 무효이므로, 수탁자는 매도인 및 신탁자와의 관계 에서도 소유권을 취득한 것으로써 횡령죄는 물론 배임 죄도 성립하지 않는다고 보고 있습니다. 권리금을 받고 가게를 새 임차인에게 넘기려고 하는데, 주인이 월세를 시세보다 너무 비싸게 요구해 계약이 안 돼요. Q 2010년 1월 1일부로 보증금 5,000만 원, 월세 100만 원에 한 상가건물을 임대차하여 5년 가까이 장사를 했 습니다. 오랫동안 장사를 하다 보니 영업시설 투자도 상당히 했고, 비품도 많은 데다 지역에 홍보도 꽤 되어 있는 상태입니다. 그런데 임대차기간 만료일을 3개월 정도를 남겨두고 재계약을 하려 하니 임대인이 주위 시세보다 과 하게 높은 보증금과 월세를 요구해 부득이 새로운 임차인에게 권리금을 받고 가게를 넘기려고 하는데, 보증금과 월세가 워낙 비싸니 계약하려는 사람이 없습니다. 임대인은 임대차 기간이 만료되면 바로 가게를 비우라고 독촉 하는데, 저는 어떻게 해야 하나요? 상가건물임대차 임대인이 시세보다 높은 월세를 요구해 권리금 지급을 방해하면, 손해배상을 청구할 수 있습니다. A 2015년에 「상가건물임대차보호법」 상에 권리금 규 정이 신설되면서 귀하와 같은 고민을 해결할 수 있는 길이 열렸습니다. 그전에는 가게 운영을 잘해 권리금 을 받을 수 있었어도 임대인이 새 임차인과의 임대차 계약을 거부하거나 하면 권리금을 받을 수 있는 방법 이 없었습니다. 하지만 법 개정으로 이제는 실정법에 의해 권리금 회수가 보장되고 있습니다. 「상가건물임대차보호법」 10조의4 제1항에 따르면, “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차기간 종료 시까지 임차 인이 신규임차인으로부터 권리금을 수수하는 행위, 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하 게 하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변상가건 물 차임 및 보증금 등에 비추어 현저하게 고액의 차 임 보증금을 요구하는 행위, 그 밖의 정당한 사유 없 이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대 차계약을 체결을 거절함으로써 임차인이 신규 임차 인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해 해서는 안 된다”고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하의 사례에서 임대인이 주위 시세보다 현저히 비싼 월세와 보증금을 요구하는 것은 법에서 규정한 “임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권 리금을 지급받는 것을 방해”하는 행위라고 할 수 있 습니다. 이런 경우 임차인은 임대인을 상대로 임대차가 종 료한 날로부터 3년 이내에 손해배상을 청구할 수 있 습니다. 이때 손해배상액은 신규임차인이 임차인에 게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 되어 있습니다. 따라서 귀하께서 이러한 개정 법률에 대해 임대인 에게 고지한 후 합리적으로 조정을 해 보시고, 그래 도 안 된다면 법률 전문가를 찾아 손해배상 청구소송 을 하시면 될 것입니다.
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