2016 법무사 4월호

45 법무사 2016년 4월호 자리를 확고히 한 후 대법원과의 등기사무 관장 논쟁 3) 을 벌일 것으로 예상된다. 필자가 본 글에서 등기사무 관장 논쟁까지 언급하는 이 유는 훗날 국토부가 대법원과의 등기사무 관장 논쟁에서 유리한 지위를 점하기 위해서는 전문자격사의 등기업무를 단순한 등기신청서 작성의 기계적 업무로, 대법원의 등기 사무를 단순한 기계적 교합사무로 격하시켜야 4) 할 것으로 보이는데, 이는 전문자격사의 위상에 심각한 위협이 되기 때문이다. 이유인즉슨 위 업무·사무가 격하된다면 ‘국토부 시스템’ 하에서 이루어지는 공인중개사의 확인(등기 사고의 사전 예방책), 권리보험 가입(등기 사고의 사후구제책) 등을 통 해 국토부 관장사무에서 이미 등기의 진정성 및 등기 사고 의 해결책이 담보되었으므로 대법원의 등기사무는 절차 적 완결(성립요건주의하에서의 법률상 소유권이전)의 수 단 정도에 불과한데, 즉 일종의 사후 절차적 완결 수단으 로서의 등기사무를 구태여 대법원이 관장할 이유가 없고, 관장기관의 이원화는 부동산등기 원스톱 서비스라는 국 민의 이익에 반한다는 논거를 도출할 수 있기 때문이다. 덧붙여 등기의무자의 진정성 확보를 위한 본인확인절차 를 당해 등기업무를 담당하는 전문자격사에게 일임하지 아니한 채 공증인의 공증으로 갈음하게 한다면 공증인의 지휘·감독기관이 정부부처(법무부)인 이상, 부동산등기에 있어 대부분의 절차를 정부부처(국토부, 법무부)가 담당하 3) 대 법원은 종래 정부부처 중 법무부와 등기사무, 호적사무의 관장기관 논쟁을 벌여 왔으나 부동산시장 구조가 국토부의 계획대로 재편된다면 국토부와 등기사무관장논쟁을벌여야할것으로생각된다. 4) ‘ 국토부 시스템’을 통해 전자계약서의 진의(공인중개사의 확인)가 확인되기 때문에 대법원은 이를 그대로 등기원인서면으로 사용하면 될 것이지 구태여 대법원의 등기사무 과정에서 재차 당사자 본인의 공인인증(전자서명)이 필요한가라는 국토부 담당자의 의견에서 전문자격사의 등기업무 및 대법원의 등기사무 격하 시도가 추론되고, 국토부의 입장에서는 ‘국토부 시스템’을 통해 대부분의 등기관련 절차가 이루어져야 당사자 본인의 편의 확보를통한 ‘국토부시스템’ 이용률증가및등기원스톱서비스를구현할수 있기 때문에 ‘국토부 시스템’의 진화(進化)에 따라 등기업무, 등기사무 격하 시도는계속될것으로예상된다. 게 되므로 대법원과의 등기사무 관장 논쟁에 있어 정부부 처(국토부, 법무부)는 더욱 힘을 얻을 것으로 예상된다. 이하에서는 국토부가 대한민국에 가감 없이 이식하려 는 해외 제도의 이해 및 그 문제점을 살피기로 한다. 2. 미국의 부동산 소유권 이전(권리보험 등) 국토부는 표면적으로 부동산거래 선진화 등을 언급하 고 있으나 실상은 부동산 관련 산업을 활성화시켜 최첨단 경제부처를 지향코자 ‘부동산권리보험(Title Insurance)’, 에스크로 등의 제도 도입에 적극적인데, 이는 미국의 것을 차용한 것이다. 미국 대부분의 주 5) 에서는 부동산 물권변동 공시방법 으로 ‘레코딩 시스템(Recording system)’을 택하고 있는데, 이는 부동산 물권변동 공시 방법으로는 대단히 불완전한 시스템이기 때문에 부동산권리보험이나 에스크로제도 등 5) 일 부 주에서는 ‘토렌스 시스템(Torrens System)’을 택하고 있는데, 아이오와 주는 전면 시행하고 있고, 콜로라도 주 등 일부 주에서는 제한적으로 시행하고 있다고 한다. ‘토렌스 시스템(Torrens system)’이란 오스트레일리아에서 최초 시행되어 현재 영연방 국가에 널리 이용되는 부동산 물권변동 공시방법으로서 부동산 소유자가 권원소송을 법원에 제기하여 법원으로부터 진정한 권리자임이 확인되면 최초등기를 하게 되고, 소유자에게는 권원등기증서가 발급되는데, 이렇게 되면 최초등기 이전에 존재하였던 부동산의 하자는 완전히 치유된다. 부동산 소유자의 선택에 따라 최초등기를 하게 되면 그 후의 부동산 거래는 등기를 하여야만 물권변동의 효력이 발생하는데, 이 등기는 권원의 공시가 없는 ‘레코딩 시스템(Recording System)’의 등록과 달리 부동산의 소유자가 누구인지, 소유권에 어떤 제한이 있는지 등의 권원이 공시되며, 공신력이 인정된다. 선진적인 등기제도라 평가되는 토렌스 시스템이 미국 내에서 활성화되지 못하는 이유 중 하나를 일각에서는 거대 자본인 보험사(권리보험사)의 주정부에 대한 영향력 행사로 보고 있는데, 이는 부동산소유권권리보험은 등기 사고에 있어 매수인의 피해를 보상하기 위한 보험상품인데, 등기의 공신력이 인정되는 위와 같은 토렌스 시스템 하에서는 매수인의 피해발생 여지가 없어 위 보험상품이 필요가 없기 때문에 보험사 입장에서는 주정부가 부동산 물권변동 공시방법으로는 대단히 불완전한 레코딩 시스템을 택해야 그 주에서 부동산권리보험이라는 보험 상품의 판매를 활성화시킬 수 있다는 문제에서 기인한다.