2016 법무사 4월호

법무 뉴스 • 이슈 발언대 46 이 그 보완 기능을 하게 된다. 레코딩 시스템이란, 부동산 양도증서(GRANT DEED) 6) 를 카운티 등기소에 등기 신청하면 등기소 직원은 색인부 에 등록사항을 기입하고, 양도증서를 연대기적으로 편철 (연대적 편성주의)하여 등기소에 비치, 보관하는 것으로 등 기 7) (등기의 효력을 본다면 이중 또는 다중 매수인 사이의 우열을 정하는 기준이 되기 때문에 일종의 제3자 대항력) 가 이루어지는 부동산 물권변동 공시 방법을 말하는데, 공신력은 인정되지 아니한다. 레코딩 시스템은 연대적 편성주의를 택하기 때문에 물 적 편성주의를 택하고 있는 우리나라의 부동산등기부등 6) 양 도증서(GRANT DEED)’란 매매계약서(Purchase agreement ; 매입계약서)가 아니고, 매매 시 가장 중요한 서류로서 매도인이 매수인에게 부동산의 권리를 이전한다는 취지의 매도인의 날인이 기재된 문서로서 공증인의 공증을 받아야 카운티 등기소에서 등기가 가능한데, 여기서의 공증이란 ‘증서의 명의인인 매도인이 증서를 작성하였다’는 ‘문서의 진정 성립을 공증’하는 것을 의미하는 것일 뿐, 내용의 진정을 공증해주는 것은 아니다. 또한양도증서의공증은양도증서의효력발생요건(양도증서는매수인에게 전달되어야 효력이 발생)은 아니나 등기를 위해서는 양도증서 공증이 필요하기 때문에 카운티 등기소에 등기를 위해 양도증서에 공증을 하는 것이고, 해당 카운티 등기소에 양도증서를 등기해야 최종적으로 소유 명의가 매수인에게 이전된다. 양도증서는 실제 매도인이 매수인에게 직접 교부하는 것이 아니라 양도증서를 카운티 등기소에 등기 신청을 하면 카운티 등기소 직원이 양도증서의 부본을 일반인이 열람할 수 있도록 편철을 하고, 그것이 곧 등기다. 이후 카운티 등기소에서 양도증서 원본(등기된 양도증서)를 보통 4~6주안에우편으로보낸다. 7) 여 기서의 등기란 권원의 등기가 아닌 카운티 등기소에서 양도증서를 일반인이열람할수있도록연대기적으로그부본을편철하는것일뿐이므로, 이는 ‘등기’가 아닌 ‘등록’이라 표현하는 편이 더 적합할 것으로 보인다. 덧붙여 영미법계 미국에서는 계약 자유의 원칙상(물권법정주의를 택하지 않아) 부동산권리의자유로운창설이가능하기때문에물권의종류와내용이 법정되어 일률적으로 공시할 수 있는 우리나라의 부동산등기부와 같은 장부를만들기는힘들것으로보인다. 본과 같이 부동산의 권리관계를 일목요연하게 파악할 수 있는 장부가 없기 때문에 매수인이 카운티 등기소에 보관 되어 있는 관련 증서를 검토하여 매매 대상 부동산의 권 리 하자 여부를 스스로 조사할 수밖에 없는데, 문제는 관 련 증서들이 연대기적으로 편철되어 있어 매수자가 부동 산권리의 하자를 조사한다는 것이 거의 불가능에 가까워 부득이 부동산 권리분석(권원조사)을 위해 전문가의 도움 을 필요로 할 수밖에 없다. 이 경우 부동산 권리분석(권원조사)은 대부분 권리보험 회사(일부 변호사)가 진행하는데, 이러한 전문가들조차 카 운티 등기소에서 열람하는 서류들만 가지고는 권리분석 (권원조사)이 어려워 권원보험회사의 경우 그 자신이 사적 으로 조사하여 소지하고 있는 각종 자료(Title plant) 8) 를 통 해 권리분석(권원조사)을 진행한다. 문제는 레코딩 시스템이 대단히 불완전한 공시 방법이 라는 태생적 한계로 인해 위와 같은 전문가에 의한 부동 산 권리분석(권원조사)을 통해서도 찾지 못하는 숨은 하자 의 존재 위험이 있기 때문에 이로 인한 물권 상실의 위험 에 대비하기 위해 부득이 부동산 권리보험이 필요할 수밖 에 없는 것이다. 이해를 돕기 위해 미국 부동산소유권 이전의 절차(담보 대출이 없는 경우를 전제함)를 간단히 살피면 다음과 같 8) 카 운티등기소에편철된서류등관련정보를모두취합하여물적편성주의에 따라 축적한 자료로서 카운티 등기소에 보관되어 있는 공적 자료보다 훨씬 효율적이고, 다량의부동산정보를갖고있다고한다. 연대적 편성주의에 따르는 미국의 레코딩 시스템과 물적 편성주의에 따르는 우리나라 부동산 공시제도의 차이를 고려하지 않은 부동산 권리보험의 도입은 특히나 미등기 임차권 등 진정한 위험에 기인한 손해보상은 제외되고 있어 허울에 불과한 것이 아닌지 의문이다.