2016 법무사 4월호

47 법무사 2016년 4월호 은데, 부동산소유권 이전절차에서 가장 중요한 역할을 담 당하는 자는 에스크로 회사 9) 다. | 미국레코딩시스템하에서의부동산소유권이전절차 | 매수인이 부동산중개업자에게 매수 의뢰  부동산중개업자가 매도인에게 매도 의뢰  매도인과 매수인의 매매 합의  에스크로 회사 10) 에 의뢰 (에스크로 오픈)  에스크로 회사는 권리보험회사에 부동산 권리분석 지시  권리보험회사의 권리분석 (Title Search)  권리보험회사는 에스크로 회사에 권리분석보고서 11) 제출 (보고)  에스크로 종료 12) (등기절차 마무리) 이상에서 살펴 본 바와 같이 레코딩 시스템 하 미국의 부동산 소유권 이전 절차에서의 특성은 첫째, 권리분석(권 원조사)을 대부분 법률전문가가 아닌 권리보험회사가 진 행하고, 등기신청인이 누구인지 중요하지 않다는 점, 둘째, 등기소의 역할이 단순히 양도증서를 복사하여 부본을 철 9) 에스크로 회사는 매매 당사자나 부동산 중개업자의 간섭을 받지 않는 중립적인 입장에서 공증된 양도증서 등 매매 관련 각종 서류와 매매대금을 관리하고, 매매 당사자 간 계약조건이 충족되었을 때 매수인에게는 양도증서를 전달하고, 매도인에게는 매매대금을 지급하는 업무를 수행하기 때문에 매매 당사자의 비밀보장을 비롯한 각종 정보를 누설하지 않아야 하는데, 정보를 누설할 경우 그에 따른 법적 책임을 져야 한다. 10) 캘 리포니아, 네바다, 오리건, 애리조나, 워싱턴주 등에서는 대부분 에스크로 회사가 개입하여 매매가 성립되나 뉴욕, 시카고를 비롯한 동부에 위치한 주들은 권리보험회사가 에스크로 업무를 겸하거나 변호사가 에스크로 업무를취급하기도한다. 11) 보 고서는 두꺼운 책으로 되어 있는데, 재산권 관련 법적 내용들이 기재되어 있어 법률지식이 없는 매수인은 이를 봐도 어떤 내용인지 모르는 경우가 많다고한다. 12) 등 기 등의 절차를 마무리 하고, 에스크로 회사는 매도인에게는 매매대금을 지급하고, 매수인에게는등기된양도증서, 소유권보증보험증서를교부한다. 하여 게시하는 것에 불과한 점 등 우리나라 부동산 소유 권 이전 절차에 있어 주요 절차인 (전문자격사의) 등기업 무가 존재하지 않고, (대법원의) 등기사무가 단순 사무에 불과하다는 차이를 보인다. 이는 레코딩 시스템 하 미국의 등기가 이중 또는 다중 양수인 간 우열을 가리는 제3자 대항력 정도의 효력에 지 나지 않음에 반해 우리나라의 등기는 물권변동의 효력발 생 요건이라는 점에 기인한 것으로 보인다. 즉, 우리나라와 미국의 부동산등기제도 자체가 이질적 임에도 불구하고, 우리나라 고유의 부동산등기 제도를 등 한시 한 채 국토부가 미국의 권원보험, 에스크로제도를 그 대로 이식하려니 문제가 생길 수밖에 없는 것이고, 이에 대해서는 추후 상술키로 한다. 3. 일본의 부동산 종합서비스 산업 일본은 1985년 G5의 ‘플라자 합의’ 13) 로부터 시작된 경 제위기 타개를 위해 섣부른 저금리 정책을 폈고, 이로 인 해 무분별한 부동산 투자 등을 촉발시켜 거품 경제가 발 생되었다. 일본 정부는 이를 금리 인상과 대출 규제 등으 로 대처하였으나, 이는 곧 기존 저금리 대출을 통해 부동 산을 매수하였던 사람들이 파산하는 등 장기간의 부동산 경기 침체로 이어지게 된다. 이러한 부동산 경기 침체 및 인구의 급속한 고령화는 부동산 종합서비스 14) 산업의 기폭제가 되었고, 그 대표적 13) 1 985년 9월 22일 미국의 뉴욕 플라자 호텔에서 프랑스, 독일, 일본, 미국, 영국으로 구성된 G5의 재무장관들이 외환시장의 개입으로 인하여 발생한 달러화강세를시정하기로한합의. 14) 하 나의부동산회사가부동산개발, 건설, 중개, 임대, 관리, 법무등부동산과 관련한일체의서비스를제공하는것.