2016 법무사 5월호

24 생활 속 법률 • 법률고민 상담실 민사 주택인 줄 알고 매매계약을 했는데, 일부가 사무실로 되어 있어 세금을 많이 내게 됐습니다. Q 공인중개사의 중개로 토지와 그 지상주택에 대해 매매계약을 했습니다. 매매계약 전에 중개사와 함께 확실한 주택인 것을 현황 확인했고, 중개사도 주택으로 확인하여 매매계약서를 작성했습니다. 그런데, 매매계약 당일 계 약금을 지급하고 잔금 날짜를 기다리던 중 주택 중 일부가 건물 등기부와 건축물 대장상에 ‘사무실’로 기록되어 있는 것을 알게 되었습니다. 이렇게 되면 사무실 부분은 주택에 대한 취득세율 1.3%가 아니라 4.6%인 상가세율 이 적용되어 처음 예상한 취득세 등 총 합계금의 3배 이상을 납부해야 하는 상황이 되는데, 어떻게 해야 할까요? 중개사의 책임을 물어 매도인이 사무실 부분을 주택으로 용도변경토록 협조를 얻으십시오. A 부동산 취득 시 납부하는 취득세율은 현재 주택 부분에 대한 세율은 1.3%(취득세, 농특세, 지방교 육세 세율의 합), 사무실(상가) 부분에 대한 세율은 4.6%(취득세, 농특세, 지방교육세 세율의 합)로, 취 득대상 물건이 주택인지 아닌지에 따라 많은 차이를 보입니다. 따라서 주택인 줄 알고 매매계약을 한 귀하의 경우 로서는 계약금을 반환 받고 매매계약을 해제하고 싶 을것입니다. 하지만 매수인인 귀하에게는 비록 중개사로부터 안내를 받아 실제 현황이 주택임을 확인했다 해도 공 부상의 기재, 즉 등기부와 대장을 확인해야 하는 주 의의무가 있음에도 그를 하지 아니한 부주의가 있는 반면, 매도인에게 법정해제의 사유(‘매매계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하 면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매매계약 을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주 된 채무’)에 해당하는 귀책사유가 있다고 단정적으로 판단하기어렵습니다. 따라서 이런 사안의 경우에는 중개사를 통해 매매 계약을 했으므로 중개사의 책임을 물어 그로 하여금 매도인의 협조를 얻어내는 방법으로 문제를 해결할 수있을것입니다. 중개사는 「공인중개사법」 제25조에 따라 중개대상 물에 대한 확인·설명의무가 있고, 그 확인·설명서에 중개대상물의 용도, 권리 취득에 따라 부담해야 할 조세의종류및세율을기재토록되어있습니다. 귀하께서는 매도인에게 법적으로 대응하는 것보 다, 중개사를통해매도인이사무실부분을주택으로 용도변경토록하고(이때, 주의할점은용도변경날짜 를 매매계약 이전 날짜로 해야 하며, 용도변경 후에 는 매도인과 용도변경 후 날짜로 다시 매매계약서를 작성해야 합니다), 매도인과 다시 매매계약서를 작 성한후에소유권이전을하시면, 원하는대로주택에 대한 취득세로 소유권등기를 이전받아 오실 수 있을 것입니다.