25 법무사 2016년 5월호 최승리 법무사(강원회) 전세권등기를 한 친구가 자신의 전세권을 담보로 돈을 빌려 달라는데 괜찮을까요? Q 전세권 등기를 하고 아파트에 살고 있는 한 친구가 있는데, 자신의 전세권을 담보로 돈을 빌려 달라고 부탁을 합니다. 그런데 전세권을 담보로 돈을 빌려줘도 되는지 모르겠습니다. 전세권을 담보로 잡는 방법과 전세권을 담보로 돈을 빌려 주었는데, 돈을 갚지 못할 때 회수하는 방법과 절차 는 어떤지 알고 싶습니다. 민사 전세권 담보 대여금은 전세기간 만료일에 따라 그 회수방법이 달라지므로 신중히 결정해야 합니다. A 우선 전세권을 담보로 잡으려면, 전세권에 근저당권 등기를 하면 됩니다. 전세권에 대해 근저당권등기를 할 때, 집주인의 서류나 동의는 필요 없습니다. 다만, 근저당권 설정 후 돈을 빌려주기 전에 집주인에 게 연락해 전세권자가 차용한 돈이 있는지, 만약 있다면 차용금의 변제기가 언제인지를 확인해야 합니다. 변제 기가 근저당 설정등기를 할 날짜와 같거나 그 전인 경우 라면 집주인은 받을 차용금을 제하고 전세금을 반환할 것이기 때문입니다. 그리고 전세권을 담보로 빌려준 돈의 회수는 대여금 변제일이 전세권의 전세기간(등기부에 표시되어 있음) 이 만료되기 전이냐, 후냐에 따라 그 회수방법이 달라집 니다. 전세기간 만료 전에는 부동산경매와 똑같이 전세 권에 대한 경매를 실행해 낙찰되면 법원의 배당을 받아 대여금을 회수할 수 있습니다. 이 경우 낙찰 받은 사람 은 전세권을 양도받아 전세권 만료 시까지 부동산을 사 용·수익하다가 만료 후 집주인으로부터 전세금을 받게 됩니다. 그런데, 전세기간이 만료된 후라면 등기부상에 전세 권 근저당권이 기록돼 있다 하더라도 전세권을 경매하 는 방법으로 대여금을 회수할 수 없습니다. 이 경우에는 전세권 근저당권 등기권리증과 등기부를 준비해 집주인 이 반환해줘야 하는 전세금에 대한 채권 압류 및 추심명 령(전부명령)을 통해 집주인으로부터 전세금을 받아내 야 합니다. 만약 집주인이 전세금반환을 해주지 않는다면 집주인 을 상대로 추심의 소를 제기할 수 있고, 이 소송에서 승 소해야 집주인의 재산에 대한 집행으로 대여금을 회수 할 수 있습니다. 그런데 위에서 언급한 바와 같이 집주인이 전세권자 로부터 상계할 금원이 있다면 그 금원을 전세금에서 제 하게 되므로 일부승소일 가능성이 있으며, 집주인을 상 대로 판결을 받았다 해도 집주인에게 집행할 재산이 없 다면 대여금 회수가 어려울 수 있습니다. 따라서 전세권을 담보로 잡고 돈을 빌려줄 경우에는 반드시 등기부등본을 열람해 전세기간을 확인함은 물론 이고, 사전에 집주인과 연락해서 모든 위험에 대해 충분 히 파악한 후에 신중히 판단하는 것이 좋습니다.
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