2016 법무사 5월호

35 법무사 2016년 5월호 <사례 2> 법무사의 에스크로 업무 평소 업무를 자주 맡기는 회사의 임원이 매매를 하고 싶다며 부동산등기업무를 의뢰하러 왔다. 상가건물이라 하여 집합건물이겠지 하고 등기부를 보니 건물과 토지등 기부가 따로 되어 있고 지분으로 등기되어 있다. 말로만 듣 던 이른바 “구분소유적 공유” 관계의 부동산이었다. 그런데 매도인과 매수인은 건물등기부만 가지고 왔다. 토지등기부의 지분도 확인해야 하는데 등기명의인 과다로 등기부의 인터넷 열람이 되지 않았다. 오후 늦은 시간이었 고, 매수인은 등기부를 확인하지 않고서는 잔금을 지급할 수 없다며, 다음 날 해외에 나갈 일정이 있어 다시 오기는 어렵다고 한다. 그리하여 양 당사자는 수억 원의 잔금을 법무사에게 맡기기로 합의했다. 잔금을 맡은 필자는 다음 날 등기부를 확인해 업무를 마무리했다. 이런 사례에서 만일 법무사가 없었다면 두 사람은 합의 점을 찾기가 어려웠을 것이다. 과연 법무사가 아니고 공 인중개사라면 몇 억 원의 거금을 선뜻 맡길 수 있었을까? ‘법무사’라는 전문자격사에 대한 신뢰가 있었기 때문에 의 뢰인들은 거래의 불편을 해소하고, 순조롭게 거래를 마무 리할 수 있었다. <사례 3> 부동산등기부 확인절차에서의 법무사 임대차계약을 할 때 부동산이 신탁등기가 되어 있다 면 신탁의 종류에 따라 누구에게 관리·처분 권한이 있는 지를 확인하여 임대차계약을 하여야 한다. 그런데 수탁자 에게 관리·처분 권한이 있음에도 위탁자와 임대차계약을 하고 보증금을 지급하여 임차인으로서 보호를 제대로 받 지 못하는 경우가 있다. 어느 날 그런 문제에 처한 임차인 이 찾아왔다. 그 임차인은 임대차계약 시 신탁원부를 확인하지 않은 공인중개사에 대한 손해배상소송과 관리·처분 권한이 없 음에도 보증금을 수령한 위탁자에 대한 보증금 반환청구 소송을 진행 중이었다. 임대차계약 당시 법무사에게 조언 을 구했더라면 하는 아쉬움이 컸다. 의뢰인은 직장생활을 오래한 미혼여성으로 임대차보증 금이 전 재산이었다. 자신의 청춘을 바쳐서 번 보증금을 제대로 받지 못할 수도 있다는 사실에 큰 충격을 받았다. 다행히 위탁자에게 재산이 있어 보증금의 상당액을 회수 할 수 있었다. 하지만 일부는 돌려받지 못했고, 법적 절차 를 진행하느라 많은 시간과 에너지를 소모해야 했다. <사례 4> 부동산등기에 대한 엄격한 법적 판단 초보 법무사였을 때다. 한 의뢰인이 안산에 있는 꽤 넓 은 면적의 토지를 증여한다고 하여 일반적인 증여에 의한 소유권이전등기 서류를 확인하고 등기부를 보니 소유자가 학교법인이었다. 순간 학교법인은 매매나 증여 등의 처분 시에 관할청의 허가가 있어야 한다는 수험 지식이 스쳐 갔다. 수증자는 개인이었는데 100% 그대로를 증여받는 것이 아니라, 토지가격만큼은 아니더라도 일정 금액을 지급하 는 약정이 있었을 것 같은 느낌이었다. 필자가 “이 토지는 관할청의 허가서가 있어야 등기가 가능하다”고 하니 증여 인은 크게 당황했고, 수증인은 사기를 당했다는 표정이 되 었다. 두 사람은 그렇게 살벌해진 채로 이내 사라졌다. 이후 안산법원에 갈 일이 있어 들은 바로는 그 토지로 증여등기가 들어온 것이 한두 번이 아니었다고 한다. 등기 관들 사이에서 이미 유명한 토지로, 그때마다 등기관들이 ‘허가서 미첨’으로 각하했다는 것이다. 이미 소문이 퍼진 안산을 떠나 먼 거리에 있는 서울의 법무사를 찾아온 게 아닐까 싶다. 당시 별 이상 없다고 오케이를 했다면 어땠을까. 아마 수증인은 증여인에게 모종의 대가를 지급했을 것이다. 그 리고 이후 등기가 각하되었을 때 법무사에게 그 책임을 물 었을 것이다. 생각만 해도 아찔하다.