37 법무사 2016년 9월호 상임법은 모든 상가건물의 임대차에 대해 적용되는 것 이 아니라, 지역별로 대통령령으로 정하는 보증금액을 초 과하는 임대차에 대해서는 적용되지 않는다. 지역별 보증금의 범위는 서울 4억 원, 수도권 중 과밀 억제권역 3억 원, 광역시(인천 제외)를 비롯해 경기 안산· 용인·김포·광주시 2억 4000만 원, 그 밖의 지역은 1억 8000만 원이다(이하에서는 서울을 기준으로 설명한다). 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 월차임액에 100을 곱한 금액과 보증금을 합한 금액(이를 ‘환산보증금’이라고 한다)을 가지고 상임법의 적용 여부를 판단한다. (2) 문제점 환산보증금이 서울의 경우 4억 원을 넘으면 임차인은 상임법의 보호를 다 받지 못한다. 예를 들면 임대차계약 후 5년이 지난 후라고 하더라도 임대인이 임대차기간이 만 료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱 신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경 우, 환산보증금이 4억 원 이내의 상가임대차는 상임법에 의해 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 1년간 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 위와 같은 경우, 환산보증금이 4억 원을 초과하 는 상가임대차의 경우에는 상임법이 적용되지 않으므로 「민법」에 의해 상가 임대인은 언제든지 계약해지를 통고한 후 6개월이 지나면 임차인을 내쫓을 수 있다. 그런데 지난해 서울시가 발표한 ‘2015년 서울시 상가임 대정보 및 권리금 실태’ 조사 결과에 따르면, 서울 중대형 상가 환산보증금은 평균 3억 3560만 원이지만 강남권의 경우 5억 원을 훌쩍 초과하는 것으로 나타났다. 특히, 서 울에서 유동인구가 풍부한 상위 5개 상권(명동, 강남대로, 청담동, 혜화동, 압구정)의 평균 환산보증금은 7억 9738 만 원이었다. 또한 서울시 조사에 따르면 2014년 기준 강남 상권의 45.5%, 서울 전체 상권의 22.6%가 환산보증금이 4억 원 을 초과하여 임차인이 상임법의 적용을 받지 못하고 있으 며, 1층 상가의 경우에는 35.9%가 상임법 상의 보호를 받 지 못하고 있다. 즉, 서울 주요 상권 65% 이상의 임차인이 상임법의 적용을 받지 못하는 것이다. (3) 개정안의 내용 환산보증금제도로 인해 상가임차인이 상임법의 보호를 제대로 받지 못하는 문제를 해결하기 위해, 개정안은 환산 보증금을 폐지하거나 적용 범위를 확대하고자 한다. 즉 개 정안(박주민, 홍익표 의원 안)은 보증금액의 많고 적음과 상관없이 모든 상가임대차에 상임법을 적용하여 상가임차 인을 보호하고자 한다. 또 다른 개정안은 보증금액의 범위와 기준을 보증금액 실태조사를 거쳐 상가건물의 임대차 중 100분의 70 이상 이 적용되도록 하고자 하거나(홍의락 의원 안), 법무부에 상가건물임대차위원회를 두어 이 위원회에서 적정한 수준 의 보증금액을 결정하도록 하여(곽상도 의원 안) 상임법이 적용되는 임차인의 범위를 확대하고자 한다. 나. 임차인의 계약갱신요구권의 개선 (1) 현행 임차인의 계약갱신요구권 상가임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정 당한 사유 없이 거절하지 못한다. 따라서 이러한 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대 차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. (2) 문제점 현행 상임법에 의하면 건물주가 일방적으로 계약해지
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