2016 법무사 10월호

23 법무사 2016년 10월호 한상철 법무사(인천회) 외상을 갚지 않은 채무자의 건물을 강제경매했으나 선순위 저당권이 많아 경매가 취소되었습니다. Q 위생용기 대리점주입니다. 저는 2011~13년 말까지 자기 소유 상가건물 1층에서 타일가게를 하던 A에게 지속 적으로 위생용기 자재를 외상 판매했는데, 그 대금이 1억 원을 넘어갔을 때 A가 갑자기 타일가게를 폐업했습니 다. 이후 A는 상가건물 3층에 살고 있는데 아무리 외상대금을 갚으라고 독촉해도 소용이 없어 2015년 초에 지 급명령을 신청했고, A가 이의신청을 하지 않아 그대로 확정되었습니다. 이제는 대금을 받나 싶었지만, 여전히 돈이 없다며 갚지 않아서 2015년 8월에 A의 상가건물에 강제경매를 신 청했는데, 이 또한 최저 매각가격이 선순위 은행 및 저축은행의 채권액에 미치지 못해 법원으로부터 경매 취소 통지를 받았습니다. 현재 A에게 다른 재산이 있는지도 알 수가 없고, 매일 기원에서 소일하며 건물 월세로 생활 하고 있습니다. 상황이 이러니 법정이자는커녕 원금이라도 받고 싶은데 어떻게 해야 할까요? 재산명시신청으로 다른 재산을 파악하거나 강제관리제도를 통해 분할 변재 받을 수 있습니다. A 귀하의 사례는 채무자 A에게 정기적인 임대료 수 입이 있는 상가건물이 있어 강제경매를 신청할 수 있 었지만, 안타깝게도 최저 매각가격이 선순위인 근저 당권에 의한 채권액에 미치지 못한 데다 귀하가 매수 신고 및 보증을 제공하지 않아 경매 절차가 취소(「민 사집행법」 제102조제2항)된것으로보입니다. 이런 경우 귀하께서 우선 취할 수 있는 방법으로는 법원에 ‘재산명시신청’을 하여 채무자가 법원에 출석 해 자신의 재산목록에 대해 기록하는 진술서를 제출 토록할수있습니다. 이 방법은 채무자가 법원에 출석하지 않거나 목록 제출을 거부하면 20일 이내의 감치에 처해질 수 있 고, 재산목록을 허위로 제출했을 때 3년 이하의 징역 및 500만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있기 때문에 채무자가 이에 대한 정신적 압박으로 스스로 부동산 이나 채권, 동산 등의 다른 재산을 진술하도록 하여 다른 재산 상황을 파악하는 방법입니다(「민사집행법」 제68조). 이것이 아니라면 ‘강제관리제도’를 이용할 수도 있 습니다. 이는경매가진행되지못할상가건물에서나 오는 월세 등으로 채권액의 변제를 충당하는 제도로 서, 법원이 관리인을 선임해 채무자의 건물에 세든 세입자로부터 월세를 채무자 대신 받아 건물의 관리 비용을 제하고 남은 금액을 귀하에게 지급해주는 것 입니다. 비록 물품대금을 한꺼번에 다 받을 수는 없더라도 매월 일정액씩 분할 지급을 받을 수 있습니다(「민사 집행법」 제163조). 민사집행