74 │실무 지식│ 법무사 실무광장 대처방안에 대해 살펴본다. 아주 예외적인 경우가 아니라면 이 정도만 숙지해도 대부분의 위험에 대 처할 수 있을 것이다. 가. 부동산경매에서의 위험한 권리나 물건의 유형과 대처방안 부동산경매에서 나타나는 위험은 ① 소유권 상 실의 위험, ② 추가 부담의 위험, ③ 사용 제한의 위험, ④ 과태료 등의 위험, ⑤ 매각절차 중의 위 험, 이 5가지로 분류될 수 있다. 각 위험에 해당하 는 물건과 권리에 대해 도표로 알아보고, 각 위험 에 따른 대처방안을 정리한다. ▼ <도표> 부동산경매의 5가지 위험 (1) 소유권 상실의 위험 부동산경매로 취득한 소유권을 상실하는 경우도 발생할 수 있다. 소유권 상실의 위험에서는 두 가 지 경우에 대한 대처방안만 알고 있으면 된다. 별 문제가 없는 경우 ● 최선순위 소유권이전금지 가처분과 최선순위 소유권 이전청구권 가등기는 최근의 실무상 위 문제가 해결될 때까지 경매절차를 정지하고 있고, 최선순위 환매권도 환매금액을 지불하여야 하므로 매수인에게 손해를 끼 치지는 않는다. 인수조건부 전 소유자에 대한 가압류 는 인수하는 금액만큼 입찰가를 낮추어 대위변제하고 말소하면 그만이다. 주의해야 하는 경우 _ 독립성이 상실된 구분건물의 취득 ● 독립성이 상실된 구분건물은 매각대금을 납부하더라 도 매수인은 소유권을 취득하지 못한다(2009마1449 결정). 따라서 매각공고나 감정서에 이와 같은 내용이 나타나 있으면 층 전체의 일괄매각이 아닌 한 일단 입 찰을 보류하는 것이 맞다. 법원의 업무관행도 통일적이 지 못하고 언제 문제가 불거질지 법원도 모르고, 이해 관계인들도 모르기 때문이다. (2) 추가 부담의 위험 부동산인도 및 매각대금 외에 추가비용이 필요 한 경우들이다. 별 문제가 없는 경우 _ 최선순위 보증금에 대한 인수부담 ● 최선순위 임차인들이나 전세권자들의 선순위 보증금 을 차감하고 입찰가를 정하면 된다. 주의해야 하는 경우 _ 유치권에 관한 부담 ● 유치권의 성립 여부와 부담에 관한 판단은 완전한 분 위험의 종류 위험 물건과 권리 소유권 상실 ① 최선순위 소유권이전청구권 가등기 ② 최선순위 소유권이전금지 가처분 ③ 최선순위 환매권 ④ 인수조건부 전소유자에 대한 가압류 ⑤ 독립성을 상실한 구분건물의 취득 추가 부담 ① 배당요구 안한 대항력 있는 최선순위 임차인 ② 배당요구 하지 않은 최선순위 전세권 ③ 유치권 사용 제한 ① 최선순위 지상권과 법정지상권 ② 맹지 ③ 부동산인도 과태료 등 ① 위법건축물, ② 폐기물 쌓인 공장 등 매각절차 중 ① 주무관청의 처분허가·영업허가 ② 농지취득자격 미취득 ③ 영업권자의 승계 불응 ④ 전 소유자의 건축허가 양도불응 및 건축허가 미취소
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