75 법무사 2017년 1월호 석도 어렵다. 점유의 적법성과 점유자와 점유시기, 공 사비 잔액과 변제기 등을 파악해야 하지만 쉽지 않으 므로 유치권 신고가 있거나 유치권 성립 가능성이 있 을 때는 입찰 전에 이해관계인들(소유자, 채무자, 유치 권자)과 사전협의가 필요하다. 특히 소유자와 접근하다 보면 유치권의 진정성 등을 파악할 수도 있다. 따라서 소유자 등과 협의가 안 되면 유치권 성립 가 능성이 없거나 성립가능성이 있어도 부담금액이 적을 것으로 예상되는 경우에만 입찰가에서 위험부담 액수 를 차감하고 입찰에 참가해야 한다. (3) 사용 제한의 위험 이 위험성은 법정지상권, 맹지 등 부동산인도에 장애가 있는 경우 등이다. ① 법정지상권, 분묘기지권 등 별 문제가 없는 경우 ● 토지가 건물과 따로 팔리는 경우에 법원은 무조건 “법 정지상권 성립여지 있음”이라고 공고한다. 그러나 토지 와 건물의 소유자가 처음부터 다른 사람이라면 염려하 지 않아도 된다. 다만, 한 번이라도 소유자가 동일하였 다면 법정지상권이 전전양수 되므로, 토지만이 매각되 는 경우에는 구등기부와 폐쇄등기부까지 조사할 필요 가 있다. ● 법정지상권 등이 성립하는 경우에도 통행면적이 적고, 통로를 따로 개설해 줄 수 있는 경우에는 그 면적을 제 외하고 입찰가격을 정하면 된다. 등기된 지상권은 그 잔여기간과 부동산 취득 목적을 고려하여야 한다. ● 머지않은 기간 내에 도시계획(재개발·재건축 포함)에 포함되어 있다면 사용료를 받다가 나중에 해결되므로 오히려 추천할 만한 물건이다. 또한 토지가 고가여서 임대료 수입이 상당하다고 생각될 경우에도 별 문제가 없다. 주의해야 하는 경우 ● 부동산인도 시기가 중요한 경우에는 입찰에 참가하면 안 되고, 지상권기간 만료 후 매수청구권에 대비하여 부속물이 매수자의 사용 용도에 불필요한 경우에는 위 가격을 차감하고 입찰가를 산정하여야 한다. ● 종중 묘지 등 분묘가 산재되어 있는 경우 분묘기지권 에 대하여는 원칙적으로 사용료도 청구할 수 없으므로 당연히 매수를 포기해야 한다. ② 맹지 등 도로문제 현장답사 시 도로가 개설된 것으로 보여도 지적 도 상 도로가 없으면 건축허가 등의 행위를 할 수 없고 심지어는 통행도 할 수 없는 경우가 있다. 별 문제가 없는 경우 ● 「건축법」 상 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 하나 도시지역 외 지역으로서 동이나 읍이 아닌 지역은 적 용하지 않는다(「건축법」 제2조, 제3조, 제44조). ● 5가구 이상 작은 마을의 일상 사용되는 도로나 전에 도 현황도로를 이용하여 건축허가를 받은 사실이 있으 면, 현황도로를 이용한 건축허가가 가능할 수도 있다. 다만, 민원이 심하면 건축허가에 어려움을 겪을 수도 있다. ● 토지점용허가를 통한 건축허가 : 국·공유 하천이나 구 거 등의 경우에는 점용허가를 받아 다리 등을 지자체 에 기부 채납하여 정식 도로를 개설할 수도 있으므로 미리 확인할 필요가 있다.
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=