76 │실무 지식│ 법무사 실무광장 주의해야 하는 경우 도로개설이 예정되어 있더라도 도시계획 시행시기가 확 실하지 않은 경우에는 건축 등의 목적으로 매수하는 것은 보류해야 한다. (4) 과태료 등의 위험 ① 위법건축물 양성화 가능성을 검토하되, 일부 지자체에서는 과태료 등의 처분 후에 추가 행정처분을 하지 않 고, 위법건물의 사용을 용인하는 경우도 있으므로 미리 확인하여 과태료 등과 사용이익 등을 고려하 여 입찰에 참가할 수도 있다. ② 폐기물 쌓인 공장 공장부지 등의 취득에서는 가장 주의할 것이 폐 기물의 매장 가능성이다. 폐기물의 매장 가능성과 매장량 확인이 어려우면 입찰을 보류해야 한다. (5) 매각절차 중의 위험 ① 주무관청의 기본재산 처분·영업허가, 농지취득자격증 명 문제 이 문제들은 사전에 주무관청에 확인하고 입찰 에 참가하면 된다. ② 영업권자의 승계불응, 전 소유자의 건축허가양도불응 이나 건축허가 미취소 영업허가가 쉽지 않은 청정지역의 공장허가, 숙 박업소 영업허가 승계 등은 권리자와 미리 협의하 여야 하고, 또한 전 소유자의 건축허가가 있는 경 우에는 양도에 불응하거나 건축허가를 취소하여 주지 않으면 소송이 필요할 수 있다. 많은 고객들이 이런 질문을 하는데, 이 질문을 받았을 때는 대법원 경매사이트에서 ‘용도별 경매 통계표’를 출력해 보여 주면서 아래와 같이 설명하 면 간단히 이해시킬 수 있다. ▼ 전국 법원의 용도별 평균매각가율 상하위 부동산 (2015.10. ~ 2016.9.) 평균 매각가율은 그 부동산의 수익가능성을 표시하는 척도가 된다. 임야는 평균매각가율이 47.7%이므로 수익성은 52.3%가 된다는 결론이 다. 즉, 47,700,000원을 투자하여 52,300,000원 을 벌 가능성이 있고, 아파트의 수익성은 평균매각 가율이 88.8%이므로 수익성은 11.2%다. 임야는 수익성이 엄청 높은 대신 환가성이 낮아 장기투자에, 아파트의 경우에는 수익성이 낮은 대 신 환가성이 높아서 조금만 싸게 내놓아도 쉽게 팔 리므로 단기투자에 적합하다. 03. 고객에게 물어야 할 질문 _ 기본욕구조사 부동산경매로 얼마를 벌 수 있나요? Q2 상위권 부동산 아파트 88.8% 연립주택, 다세대 81.5% 다가구 81.2% 단독주택 80.2% 하위권 부동산 임야 47.7% 상가 62.7% 전답 68.4% 대지 72.8%
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