2017 법무사 2월호

62 │실무 지식│ 법무사 실무광장 전이거나 미등기 상태에서도 얼마든지 거래대상 물이된다는점에있어서는의론이없다. 당사자의 확정에있어서도매도인소유토지지상에건축중 인 건물에 대하여 후일 매도인의 담보책임으로 추 궁할 대상은 될지언정 계약의 불성립을 주장할 사 유는아닌것이다. 판례도 완성 전 분양권 등에 대해서도 유효하게 매매계약의효력을인정하고있고, 더나아가매매 계약의 성립에 있어 매매 목적물과 대금은 반드시 그 계약 체결 당시에 구체적으로 확정하여야 하는 것은 아니고 이를 사후에라도 구체적으로 확정할 수있는방법과기준이정해져있으면족하다(대법 원 1996.04.26. 선고 94다34432 판결)고한다. 「민법」 제565조 제1항에서는 매매의 당사자 일 방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증 금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사 자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이 행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령 자는그배액을상환하여매매계약을해제할수있 다고정하고있다. 이 규정에 의하면 매매의 당사자 일방이 계약 당 시에 금전 기타 물건을 ‘계약금, 보증금 등의 명목 으로’라고 하여, ‘계약금의 명목으로’라고 한정적 으로 규정하지 않은 것은 반드시 계약금으로 합의 하거나 지정하지 않았더라도, 보증금이나 제재금, 위약금 등을 불문하고 계약을 위해 수수한 금전이 라면 계약금으로 볼 것이고 특별한 약정이 없다면 「민법」 제565조해약금으로새길것이다. 학설에 의하더라도, 거래의 실제에 있어서는 내 금, 약정금, 보증금, 계약금등의여러명칭으로교 부되나, 그 명칭에 의하여서만 결정할 것은 아니 다. 어떠한 명칭으로 되어 있든 원칙적으로 해약 금으로새겨도무방하다(곽윤직, 『채권각론』 제6판 박영사 131면). 본사건으로돌아와보면, ①매매대금은양측공 인중개사를 통해 가격조정을 마쳐 최종 매도인이 이를 추인하여 원고로부터 계약금을 입금 받을 의 사로 계좌번호를 불러 준 것이라면 원고와 매도인 사이에 매매대금은 특정되었다고 볼 것이고, ②매 매목적물 또한 현장을 확인하여 다른 건물과 구별 할수있을정도로특정되므로족하고, 원시취득은 등기하지 아니하여도 법률규정에 의해 물권적 효 력을인정하는바와같이반드시등기가되어야특 정되었다고볼것은아니고, ③당사자는장차건물 등기부상에 현출될 소유자를 예정하여 후일 매매 목적물의 매도인이 누구로 밝혀지건 그 목적물의 진정한소유자이기만하면족하고, 원고는그소유