2017 법무사 2월호

70 │실무 지식│ 법무사 실무광장 03. 입찰대리 등 재산취득 업무 “부동산경매는 위험하지 않은가?”라는 질문에 대하여 위험한 부분이 있기 때문에 반드시 법무사 를 통해야 한다는 점을 강조하고, “부동산경매로 얼마를 벌 수 있나요?”라는 질문에는 피상적인 설 명보다는 의뢰인의 투자욕구를 파악한 후 미리 준 비된 매각물건 목록을 제시하여 선택하도록 해야 한다. 계약 성립을 위해서는 의뢰인의 욕구를 파악해 어느 정도 밝혀지면 준비된 목록에서 의뢰인의 욕 구와 유사한 매물을 대법원 사이트에서 검색하여 화면으로 물건명세 등을 보여 주면서 의견을 나누 는것이좋다. 가. 입찰대리 관련 특정 업무만을 위임하는 경우 이 경우는 서류상 권리분석만을 요구하는 경우 (일반상담)와 단순히 입찰신청대리만을 요구하는 경우가 있는데, 먼저 서류상 권리분석만을 요구하 는 경우(일반상담)에는 감정서, 매각물건명세서 등 현출된 기록과 인터넷을 통하여 실거래와 유사 한매물의시가, 대법원사이트를통한해당물건의 평균매각가를 참고하여 적정입찰가를 제시, 고객 이입찰금액을결정하도록해야한다. 두 번째 단순히 입찰신청대리만을 요구하는 경 우도 현출된 자료에 의한 일정한 수준의 권리분석 은필요하다. 다만 이 경우는 입찰가는 본인이 결정한 금액을 기재하면된다. 로이용된다. 청 구이의 소송은 경매신청권자와 합의가 안 되 거나 최고가 매수인의 동의를 받지 못하여 경매 신청을 취하할 수 없는 경우에 채무를 변제공탁 한후, 청구이의소송과동시에강제집행정지신 청을 하고, 소송 후 매각취소신청을 하는 등 4 개의 사건이 관련되어 있어 「법원수수료 규칙」 에의하더라도수수료총액이상당하다. 다. 의뢰인이 매수인인 경우 ▼ 의뢰인(매수인)과 업무의 종류 매 수 인 대금납부 전 : 차액지급, 매각불허, 매각결정기일 연기, 대금감액, 매각취소, 항고·재항고 등 신청 대금납부 후 : 대금감액, 매각취소, 인도명령신청 등, 소유권이전등기 차 액지급 신청은 매수인인 채권자가 매각기일 결정 전까지 신청하면 배당금액을 공제하고 매 각잔금을 납부할 수 있으나 반드시 매수인이 되 려는 경우에는 이 신청은 채무자에게 채무를 변 제할시간을주므로피해야한다. 매 각결정기일 전에는 매각불허 신청, 농지취득 자격증명 발급 등에 문제가 있으면 사실조회신 청서등을첨부하여연기신청을할수도있다. 목 적물이 일부 또는 전부 멸실이나 가등기권자 의 본등기 등으로 매수목적을 달성할 수 없을 때는 배당완료 전까지 대금감액이나 매각취소 신청이가능하다. 인 도명령은 큰 비용이 들지 않고 대금납부 후 6 개월 이내에 신청하여야 하므로 가능한 한 매각 잔금납부와동시에신청하도록하여야한다.