2017 법무사 2월호

71 법무사 2017년 2월호 나. 매각물건을 특정하여 재산취득을 의뢰한 경우 이경우에는욕구조사과정이생략되므로특정된 사건에 대하여 재산취득 계약을 한 후 서류상 권 리분석, 현장분석을 통한 개별물건분석 및 지역분 석과 경제성분석(임차인조사 포함), 법정지상권과 유치권 성립가능성, 기타 부동산취득과 관련된 문 제를 검토하게 된다. 물건의 선택과 권리분석, 경 제성분석 요령에 대해서는 다음에 자세하게 설명 하도록한다. 다. 매각물건을 특정하지 않은 경우 의뢰인들은 매각물건을 특정하기보다는 의뢰인 의 욕구에 맞는 매각물건을 조사해 주고, 의논을 통해선택, 매수할수있기를원한다. 따라서 대부분의 재산취득 관련 업무는 의뢰인 의 욕구에 맞는 매각물건을 고르는 작업으로부터 시작된다. 04. 재산취득 상담을 의뢰한 고객의 욕구조사 재산취득계약에는투자계획점검표를작성하여 고객의 욕구를 정확히 파악하여야 향후의 분쟁을 예방할 수 있다. 경매 참가목적과 투자목적물, 투 자지역과 자금계획 등에 대한 욕구조사를 통해 의 뢰인과신뢰할수있는관계가형성된다. 가. 경매참가(투자) 목적 및 자금계획 참가목적이반드시단일한목적일수는없고, 그 목적에맞는물건이그리쉽게찾아지는것도아니 므로 예비적이고 복합적인 목적도 함께 검토하여 야 한다. 아래와 같은 ‘투자계획 점검표’를 작성해 계속적인 대화를 통해 욕구조사를 하면 고객에게 신뢰를주고분쟁예방에도큰도움이된다. ▼ 투자계획 점검표 투자 목적 자금 계획 투자 지역 부동산 종류 및 면적 투자순위 투자금 수익률 회수기간 직접소유 자기자본 원 연 % 총 % 단기(1~2년) 매매차익 중기(3~4년) 임대 타인자본 원 장기 (5년 이상) 개발투자 (1) 투자목적에 따른 검토 ●직 접 소유(실수요)가 목적이라면 지역과 층수, 면적, 학군, 교통 등과 거주예정기간에 대한 파 악이 필요하다. 빠른 시일 내에 경매목적물을 사용하려는 고객에게는 경매로 물건을 취득하 도록 권하는 것은 적합하지 않다. 항고, 매각취 소 가능성 등 점유자의 인도불응으로 인한 입주 지연의가능성이존재하기때문이다. 매매차익이 목적이 아닌 실수요의 경우에는 부동산취득에 따른 세금 등 비용만큼 더 높은 가격으로 입찰할 수 있고, 임차인은 부동산 인 도비용(본인의 이사비용 포함하면 2배)의 절감 은 물론 부동산의 위험을 알고 있기 때문에 상 당히유리한입장에서입찰에참가할수있다. ●매 매차익을 노리는 경우에는 다소 비싸더라도