2017 법무사 3월호

69 법무사 2017년 3월호 01. 들어가며 부동산경매시장을수요자의입장에서부동산중 개시장및분양시장과비교해본다면도매시장, 할 인매장이라고볼수있다. 부동산 상승기 초입이라면 중개시장과 경매시 장사이에갭이존재하므로아파트경매를받을만 한동인이생기지만, 대세상승기중반을넘어가면 (대략상승기초반으로부터약 2년이후) 중개물건 과낙찰물건사이에갭차이가없어아파트경매시 장은 입찰자의 양에 반비례하여 수익이 떨어지거 나무의미한경우가많다. 최근 부동산시장은 일반경기보다 금리 변수에 따라 움직이는 경향이 뚜렷해졌다. 일종의 유동성 장세라고 볼 수 있는데, 이러한 금리변수도 미국 금리변동에 연동해 움직이는 종속적 상황에 놓여 있고, 미국이 금리인상을 점차적으로 진행하고 있 는 시점이므로 2017년 이후 최소 1년 정도는 국내 부동산시장이 하향 안정 내지 대폭 하락을 경험하 게될것이다. 시중의 부동산 담보대출 중 분양시장의 중대금 대출은 이미 대폭 축소되고 있다. 금리 또한 4%를 넘어서려고 하고 있으며, 낙찰(경락)잔금 대출금 리도 아파트 대출이 2%대 후반에서 이미 3%를 넘 어섰다. 대출방법도 거치기간을 1년 이상 보장해 주지 않아 원금이자 균등상환을 해야 하므로 전체 적으로가수요, 투자수요는대폭줄어들것으로예 상되는시점이다. 이러한 시장변화 속에서 경매투자를 통해 수익 을창출하려는시도가다소무리한것아니냐는의 문을 가질 수 있을 것이다. 그러나 투자에는 크게 두 가지 성공법칙이 존재하는데 하나는 상승시장 에 편승해 하락 전까지 단기투자, 즉 갭 투자로 치 고 빠지는 식의 방법이 있고, 또 하나는 내재가치 에 근거해 계속 보유하면서 결정적인 매도 타이밍 을찾는장기투자, 내재가치투자방법이있다. 이미 하락 안정화되고 있는 현 부동산시장을 감 안하여 본 글에서는 내재가치 투자를 통한 수익창 출방법과그수단으로공동투자방법을모색해보 고자한다. 02. 부동산 가치투자 3원칙 먼저부동산의일반적인가치투자기법을살펴보 고, 현재 시점에서의 부동산시장을 감안하여 구체 적으로 경매투자 내지 경매공동투자를 어떻게 실 현해나갈수있는지살펴본다. 가. 현재가치 투자기법과 경매투자물건 현재가치투자기법은시중에전세를끼고아파트 에 투자하는 갭 투자기법과 유사하다. 그러나 시중 의 아파트 갭 투자방법은 경기 상승기에만 적용할 수 있는 단기적인 투자기법으로 경기 하락기에 접 어들면 더 이상 진행할 수 없고 오히려 역전세난이 나유동성악화등으로투자실패로귀결될수있다. 1) 전세가로 낙찰받아 전세를 놓는다 경매투자에서필자가제시하는현재가치투자기