69 법무사 2017년 3월호 01. 들어가며 부동산경매시장을 수요자의 입장에서 부동산 중 개시장 및 분양시장과 비교해 본다면 도매시장, 할 인매장이라고 볼 수 있다. 부동산 상승기 초입이라면 중개시장과 경매시 장 사이에 갭이 존재하므로 아파트 경매를 받을 만 한 동인이 생기지만, 대세 상승기 중반을 넘어가면 (대략 상승기 초반으로부터 약 2년 이후) 중개물건 과 낙찰물건 사이에 갭 차이가 없어 아파트 경매시 장은 입찰자의 양에 반비례하여 수익이 떨어지거 나 무의미한 경우가 많다. 최근 부동산시장은 일반경기보다 금리 변수에 따라 움직이는 경향이 뚜렷해졌다. 일종의 유동성 장세라고 볼 수 있는데, 이러한 금리변수도 미국 금리변동에 연동해 움직이는 종속적 상황에 놓여 있고, 미국이 금리인상을 점차적으로 진행하고 있 는 시점이므로 2017년 이후 최소 1년 정도는 국내 부동산시장이 하향 안정 내지 대폭 하락을 경험하 게 될 것이다. 시중의 부동산 담보대출 중 분양시장의 중대금 대출은 이미 대폭 축소되고 있다. 금리 또한 4%를 넘어서려고 하고 있으며, 낙찰(경락)잔금 대출금 리도 아파트 대출이 2%대 후반에서 이미 3%를 넘 어섰다. 대출방법도 거치기간을 1년 이상 보장해 주지 않아 원금이자 균등상환을 해야 하므로 전체 적으로 가수요, 투자수요는 대폭 줄어들 것으로 예 상되는 시점이다. 이러한 시장변화 속에서 경매투자를 통해 수익 을 창출하려는 시도가 다소 무리한 것 아니냐는 의 문을 가질 수 있을 것이다. 그러나 투자에는 크게 두 가지 성공법칙이 존재하는데 하나는 상승시장 에 편승해 하락 전까지 단기투자, 즉 갭 투자로 치 고 빠지는 식의 방법이 있고, 또 하나는 내재가치 에 근거해 계속 보유하면서 결정적인 매도 타이밍 을 찾는 장기투자, 내재가치 투자 방법이 있다. 이미 하락 안정화되고 있는 현 부동산시장을 감 안하여 본 글에서는 내재가치 투자를 통한 수익창 출 방법과 그 수단으로 공동투자 방법을 모색해 보 고자 한다. 02. 부동산 가치투자 3원칙 먼저 부동산의 일반적인 가치투자기법을 살펴보 고, 현재 시점에서의 부동산시장을 감안하여 구체 적으로 경매투자 내지 경매공동투자를 어떻게 실 현해 나갈 수 있는지 살펴본다. 가. 현재가치 투자기법과 경매투자물건 현재가치 투자기법은 시중에 전세를 끼고 아파트 에 투자하는 갭 투자기법과 유사하다. 그러나 시중 의 아파트 갭 투자방법은 경기 상승기에만 적용할 수 있는 단기적인 투자기법으로 경기 하락기에 접 어들면 더 이상 진행할 수 없고 오히려 역전세난이 나 유동성 악화 등으로 투자실패로 귀결될 수 있다. 1) 전세가로 낙찰받아 전세를 놓는다 경매투자에서 필자가 제시하는 현재가치 투자기
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