70 │실무 지식│ 법무사 실무광장 물건’이라고 하는데, 특수물건 중에서 현재가치 투 자기법에 충실하고 계속 반복적인 투자가 가능한 종목이 바로 ‘법정지상권 투자’이다. 법정지상권의 여지가 있는 토지는 수도권에서는 감정가의 100%로 진행하지만 지방에서는 법정지 상권 성립 여지를 감안하여 감정가의 70%에 첫 경 매를 개시하는 법원이 많기 때문이다. 법정지상권 토지는 낙찰가율 자체도 매우 낮으므로 손쉽게 저 가낙찰을 받을 수 있다. 이렇게 토지를 낙찰 받은 후 건물을 매수협의 또 는 일정한 법적 수단을 통하여 낙찰자의 처분권 범 위로 포함시킨 후 전세를 놓는 방법으로 투자금을 회수해 나가면 된다. 건물을 낙찰자가 명도 받는 방법은 단순히 법적 마인드만으로는 가능하지 않 고, 매수협상이나 명도협상을 기술 실무적으로 해 보아야만 터득할 수 있다. 아래에 그 방법론을 유 형적으로 제시해 놓았으니 참조하기 바란다. 법정지상권 토지가 현재가치 투자기법에 알맞은 이유는 토지를 낙찰 받는 것이지만 지상건물이 존 재하므로 건물만 적절한 금액으로 매수 또는 보상 을 통해 취득할 수 있으면 임대를 놓을 수 있다는 법은 한마디로 “전세가로 낙찰 받아 전세를 놓는” 기법을 말한다. 경기 하락기에 접어든 경우에 오히 려 경매 낙찰가가 동반 하락하므로 당연히 상승기 에 비해 대폭 저감된 가격으로 낙찰을 받을 수 있 다는 것은 상식적인 이야기다. 하락안정기에 아파트를 경매종목으로 선택한다 면 최소 5~6년 이상 보유하면서 이후의 상승기 시 장국면을 맞이할 수 있어야 한다. 그러므로 수도권 아파트 시장에서는 투자자금의 면에서나 전세가 하락 위험성을 고려할 때 부적절하고 오히려 지방 의 저가아파트에 관심을 가져 볼 필요가 있다. 지방 저가아파트 경매물건 중에서 전세가로 낙 찰 받을 수 있는 물건들이 꽤 많다. 그중에서도 재 건축이 가능한 물건들, 즉 대지지분이 많고 대단지 인 저층 물건들을 살펴보기 바란다. 2) 법정지상권 투자 경매시장이 분양시장이나 중개시장과 다른 점은 권리분석을 추가적으로 요한다는 점이고, 이 점에 서 법무사 직역군은 매우 유리한 위치를 차지하고 있다. 통상 권리분석이 까다로운 경매물건을 ‘특수 ▼ 낙찰받은 건물의 명도 방법 소유자가 점유 중인 경우 임차인 등이 점유 중인 경우 법정 지상권 불성립 ● 건 물 협의매수 방식 : 소유자가 거주하거나 소유자가 권리를 주장할 경우 ● 토 지임대차 계약 방식 : 소유자가 거주하는 건물이 리모델링하기에 부적합하고 토지만 가치를 가지는 경우 ● 임 차보증금 채권양수 방식 : 소유자가 권리포기하고 임차인만 존재하는 경우 ● 무 상취득 방식 : 소유자가 사망 또는 권리포기(파산·회생신청, 상속포기 등) 하고 임차인은 배당(일부배당 포함) 받거나 존재하 지 않는 경우 ● 토지인도 및 건물철거청구의 소 : 법정지상권 불성립하고 협의매수에 실패한 경우 법정 지상권 성립 ● 토 지매도 방식 : 건물소유자가 거주하고 소유자가 매수능력이 있는 경우 ● 지 료 청구의 소 : 소유자가 거주하는 건물이 리모델 링하기에 부적합하고 토지만 가치를 가지는 경우 ● 임 차보증금 채권양수 방식 : 소유자가 권리포기하고 임차인만 존재하는 경우 ● 무 상취득 방식 : 소유자가 사망 또는 권리포기(파산·회생신청, 상속포기 등) 하고 임차인은 배당(일부배당 포함) 받거나 존재하 지 않는 경우
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