71 법무사 2017년 3월호 장점이 있고, 따라서 토지에 투자하면서도 투자금 이 잠기지 않고 단시간 내 회수 가능해 지속적으로 반복적인 투자가 가능하기 때문이다. 경매공동투자도 이러한 지속 반복적인 투자가 가능해야만 특정기간을 설정해 놓고 초기투자금 (시드머니)을 투자와 회수를 반복해 가며 키워 나 가는 전략을 실행할 수 있다. 법정지상권 이외에도 선순위 특수물건, 지분경 매, 집합건물 대지권 유무에 따른 특수물건 등 다 양한 특수물건 군이 존재한다. 법무사들은 이와 같 은 특수물건들을 미리 권리 분석하여 낙찰 후 그 권리의 하자를 치유할 수 있는 능력을 구비한다면 경매 컨설팅 및 투자의 고수가 될 수 있을 것이다. 나. 미래가치 투자기법 1) 부동산의 가치는 그 부동산의 이웃의 가치 특정 부동산들이 특정 시점에 거래되는 시세를 기준으로 동일한 시가를 유지하다가 시간이 흘러 어느 부동산이 다른 부동산에 비해 월등한 가격 상 승을 하는 경우가 비일비재하다. 그러므로 투자를 하면서 동일 투자금을 투입할 경우 다른 부동산보 다 더 가격상승 요인이 많은 부동산이 어떤 것인지 를 알아볼 수 있는 안목을 기르는 것이 장기적인 투자수익률을 결정하는 제1의 요소다. 이러한 안목을 갖기 위해서는 권리분석에 동원 되는 부동산 민사법이 아니라 가치분석에 동원되 는 부동산 공법적 지식과 마인드가 필요하다. 물론 이러한 지식을 학습으로 쌓을 수도 있지만 경매투자에 나선 분들이라면 매번 물건분석과 경 매투자를 진행하면서 그 부동산을 둘러싸고 있는 이웃, 즉 지역분석과 입지분석을 진행해 나가는 습 관을 가져야 한다. 2) 지역분석과 입지분석 지역분석은 거시적인 개발계획 및 해당지역과 타 지역 사이의 비교를 통하여 해당 물건에 미칠 장기적인 가격변화 요소를 탐지해 나가는 것이고, 입지분석은 미시적으로 들어가 해당 부동산이 위 치해 있는 그 입지와 건물현황 자체의 변화 요소들 을 탐지해 나가는 것을 말한다. 예를 들어 지방 저가·저층 아파트를 투자종목으 로 선정해 재건축이 추진될 때까지 보유하는 방법 으로 정하고, 투자를 결정한 후 전국 지방의 저층 아파트를 검색해 보면 군산, 광양, 정선, 제천, 영 천 등등 지방 중소도시들에 존재하는 물건들이 유 사·동일한 면적에 유사·동일한 입찰가격으로 경 매가 진행되고 있다는 것을 알 수 있다. 지역분석은 이러한 중소도시 전체를 상호비교해 보기 위해 각각 해당 도시들의 경제적 상황, 즉 산 업 생산시설들이 늘어나고 인구가 유입되고 있는 지, 그 정도는 어떠한지, 그 산업들의 향후 추세는 어떠할 것인지를 판단해 보는 것이다. 산업 생산시설들이 늘어나고 인구가 유입되는 추세의 도시는 당연히 주택수요가 증가하고 상업 시설들도 활기를 띠게 마련이다. 입지분석은 ‘개별분석’이라고도 하며 위 사례의 경우에는 해당 도시 내에 주거지역으로서의 그레 이드를 평가하고, 다른 주거지역과의 상대적 평가 를 통해 향후 해당물건이 어떤 가격 변화를 보여 줄 수 있는지, 그 가능성과 정도를 세밀하게 평가 해 보는 것이다. 3) 지방 저층 아파트의 투자 포인트
RkJQdWJsaXNoZXIy ODExNjY=