2017 법무사 3월호

71 법무사 2017년 3월호 장점이 있고, 따라서 토지에 투자하면서도 투자금 이잠기지않고단시간내회수가능해지속적으로 반복적인투자가가능하기때문이다. 경매공동투자도 이러한 지속 반복적인 투자가 가능해야만 특정기간을 설정해 놓고 초기투자금 (시드머니)을 투자와 회수를 반복해 가며 키워 나 가는전략을실행할수있다. 법정지상권 이외에도 선순위 특수물건, 지분경 매, 집합건물 대지권 유무에 따른 특수물건 등 다 양한특수물건군이존재한다. 법무사들은이와같 은 특수물건들을 미리 권리 분석하여 낙찰 후 그 권리의 하자를 치유할 수 있는 능력을 구비한다면 경매컨설팅및투자의고수가될수있을것이다. 나. 미래가치 투자기법 1) 부동산의 가치는 그 부동산의 이웃의 가치 특정 부동산들이 특정 시점에 거래되는 시세를 기준으로 동일한 시가를 유지하다가 시간이 흘러 어느부동산이다른부동산에비해월등한가격상 승을 하는 경우가 비일비재하다. 그러므로 투자를 하면서 동일 투자금을 투입할 경우 다른 부동산보 다더가격상승요인이많은부동산이어떤것인지 를 알아볼 수 있는 안목을 기르는 것이 장기적인 투자수익률을결정하는제1의요소다. 이러한 안목을 갖기 위해서는 권리분석에 동원 되는 부동산 민사법이 아니라 가치분석에 동원되 는부동산공법적지식과마인드가필요하다. 물론 이러한 지식을 학습으로 쌓을 수도 있지만 경매투자에 나선 분들이라면 매번 물건분석과 경 매투자를 진행하면서 그 부동산을 둘러싸고 있는 이웃, 즉 지역분석과입지분석 을진행해나가는습 관을가져야한다. 2) 지역분석과 입지분석 지역분석은 거시적인 개발계획 및 해당지역과 타 지역 사이의 비교를 통하여 해당 물건에 미칠 장기적인 가격변화 요소를 탐지해 나가는 것이고, 입지분석은 미시적으로 들어가 해당 부동산이 위 치해있는그입지와건물현황자체의변화요소들 을탐지해나가는것을말한다. 예를 들어 지방 저가·저층 아파트를 투자종목으 로 선정해 재건축이 추진될 때까지 보유하는 방법 으로 정하고, 투자를 결정한 후 전국 지방의 저층 아파트를 검색해 보면 군산, 광양, 정선, 제천, 영 천 등등 지방 중소도시들에 존재하는 물건들이 유 사·동일한 면적에 유사·동일한 입찰가격으로 경 매가진행되고있다는것을알수있다. 지역분석은이러한중소도시전체를상호비교해 보기 위해 각각 해당 도시들의 경제적 상황, 즉 산 업 생산시설들이 늘어나고 인구가 유입되고 있는 지, 그 정도는 어떠한지, 그 산업들의 향후 추세는 어떠할것인지를판단해보는것이다. 산업 생산시설들이 늘어나고 인구가 유입되는 추세의 도시는 당연히 주택수요가 증가하고 상업 시설들도활기를띠게마련이다. 입지분석은 ‘개별분석’이라고도 하며 위 사례의 경우에는 해당 도시 내에 주거지역으로서의 그레 이드를 평가하고, 다른 주거지역과의 상대적 평가 를 통해 향후 해당물건이 어떤 가격 변화를 보여 줄 수 있는지, 그 가능성과 정도를 세밀하게 평가 해보는것이다. 3) 지방 저층 아파트의 투자 포인트