2017 법무사 3월호

72 │실무 지식│ 법무사 실무광장 이중 5년은오르고 5년은내린다고보면된다. 전세가와 매매가의 갭 차이를 이용하여 투자하 기도 하지만 이와 같이 종목 사이의 갭과 공간적 위치사이의갭차이를감안하여투자를하기도한 다. 지면관계로 더 자세히 설명해 드릴 수 없는 것 이안타까울뿐이다. 대세상승기가 모두 끝나고 하락기에 접어든 경 우에는 이러한 갭 투자를 진행할 수는 없지만, 반 대로 거품이 얼마나 빠졌는지를 판단해서 거품이 없는 지역부터 선정해 저가 매수를 진행해 나가면 될것이다. 03. 경매 공동투자 방법 부동산 가치투자 3원칙이 객관적 투자방법론이 라면 이제부터는 주관적 투자방법론인 투자자를 기준으로한방법론을검토해본다. 가. 단독 투자 “내가 투자해 보지 않고 남의 돈을 투자해 줄 수 없다!” 부동산은 경험적·종합적 인식분야로서 학 문적지식만으로는접근하기불가능한영역이다. 경매 1건을 처리하기 위해서는 우선 권리분석- 가치분석-배당분석 등 분석을 할 수 있는 능력이 요구되고, 입찰 전 임장활동, 입찰가 선정 등 입찰 행위, 낙찰 후 명도처리 방법, 선순위물건 등 특수 물건인 경우 소송상의 방법 선택 및 실행 등 요구 되는경험과지식이많다. 이렇게 지역분석과 입지분석을 수행한 후 최종 적으로 투자를 결정하고 낙찰을 받은 후에도 결국 이러한 지방 저층아파트의 투자 포인트는 재건축 가능성과 그때의 시세변동을 예상하는 것이므로 만약 그 가능성이 다른 물건들보다 낮다고 판단되 면 조기매매를 추진하여 투자금 전체를 회수하고 단기 투자수익을 올려 시드머니를 키워 나가는 것 도좋은방법일것이다. 앞서 살펴본 법정지상권 토지에 대한 투자는 미 래가치투자의 대표적인 종목군이다. 법정지상권 의 여지가 있는 토지의 경우, 시골주택이 아닌 도 시에 존재하는 법정지상권 토지는 대부분 재개발 을 해야만 정비할 수 있는 지역에 위치해 있는데, 상대적으로 이러한 지역들이 도시 외곽이 아니라 도시 내부 깊숙이 존재하는 경우가 오히려 많다. 일종의 ‘구도심’ 내에 존재하는 것이다. 따라서 언 젠가는재개발을한다고봐야한다. 문제는 그때까지 내 투자금이 계속 잠겨 있는 것 이라면 기약할 수 없는 투자방식이지만 건물을 매 수해 임대를 놓기 때문에 투자금을 회수함으로써 장기투자로끌고나갈수있는것이다. 다. 경기변동에 따른 갭 투자기법 부동산 경기 상승기에 부동산은 아파트부터 오 르기 시작해서 연립·오피스텔로 이동하다가 토지 시장(재개발, 재건축)까지 이르게 되면 활황시장 의종착지가다가왔다고보면된다. 공간적으로 볼 때 중심에서 주변으로, 서울에서 수도권으로 수도권에서 광역시로 광역시에서 지 방 소도시로 전이해 나가는 과정을 보여 준다. 부 동산시장은 그 주기를 대략 10년으로 보면 되고,