74 │실무 지식│ 법무사 실무광장 따라서 시중에서 개인에게 NPL투자를 권유하는 것은 투자금을 끌어들이기 위한 수단일 수 있고, 이는 자칫 ‘유사수신행위’로 간주될 수 있으니 주의 해야 한다. 04. 맺으며 투자분야가 어떤 것이든지 투자의 일반원칙은 “쌀 때 싸게 사서 비쌀 때 파는 것”이다. 부동산시 장이 하락기라 하더라도 하방 경직성이 강한 지역 과 종목과 영역이 있다. 남들이 관심을 기울이지 않을 때가 투자의 적기이고 개미들이 우글거릴 때 가 매도 타이밍이다. 경매를 업으로 한다는 것은 한마디로 ‘프로’가 된다는 것이다. 경매업은 자격과 실무능력, 영업능력을 요구한 다. 경매를 자기 투자의 수단으로 하는 것에서 나 아가 업으로 영위하는 최고의 수위는 ‘투자법인 설 립’ 후 지속적이고 안정적인 투자컨설팅을 해 나가 는 것이다. 법무사가 경매업을 주도할 그날을 기대 한다. 하되 ‘시중은행금리 + 기본경비(약 5%)’를 공제한 금원만을 반환한다. 2년 이후 해당매물이 처분되지 않는 경우에는 기 본투자자들이 공동으로 인수하되 시중은행 정기 예금 금리를 부가하여 반환하는 형태로 운영한다. 이 경우 무한책임을 지는 기본투자자와 자본투자 자의 수익률비율은 계약 당시 미리 정하게 된다. 부동산의 성격상 적어도 2년 이상의 투자물건은 조 금만 주의하고 과욕만 부리지 않으면 거의 실수하 지 않을 수 있으므로 이런 투자가 가능한 것이다. 3) 필자의 실제 사례 _ 유한회사 설립·운용 필자는 현재 투자고객을 모아 존속기간을 5년으 로 하는 납입자본금 1억의 유한책임회사를 설립, 투자를 진행하고 있다. 추후 투자고객들을 모아 이 러한 투자 법인을 3~4개 정도 운용할 예정이다. 이후 그 성과를 토대로 ‘NPL 투자법인’을 설립할 계획이다. 그동안 NPL투자가 일반인들이 손쉽게 경매에 투자할 수 있는 시장으로 활성화되어 그 양적 팽 창이 가히 포화상태에 이르렀으나 문제도 많았다. NPL투자의 본질인 ‘부실채권’의 본질성이 사라져 저당권 거래가 고가에 입찰 또는 협의매수로 거래 되는 경향이 뚜렷해지고 거래 개입자들의 돈벌이 수단으로만 전락해 일반인들의 수익은 거의 찾아 볼 수 없는 지경이 된 것이다. 최근 수백억대 이상의 NPL 채권의 이중매매, 삼 중매매 등을 통한 수백억대 사기사건이 발생하자 금융당국이 더 이상 개인에게는 NPL채권을 팔지 못하도록 제한조치를 취했다. 그래서 이제는 개인 자격으로는 NPL 투자를 할 수 없기 때문에 NPL 법인을 설립해야만 한다. 1) 목 적물을 지정하지 않은 투자의 경우에는 투자금액이나 목적물의 표시를 따로 하여 계약서를 수정하면 될 것이다. 2) 총투자금 내역[①매수예정금액 기준 증감 + ②기본운영비 + ③임장비용 (조사자의 출장비) + ④특별비용(현지 중개사 임대차관계, 공실률 등 조사 용역 비용) + ⑤건축사의 토지지목변경 비용 + ⑥부동산인도 비용 등] + ⑦기타 비용 3) 지분비율 등과 각 투자자의 업무공헌도(수행업무의 내용) 등 개별적 상황에 따라 적당히 정한다. 4) 공 동투자자들의 업무분담 성격에 따라 입찰대리참가, 권리분석 및 경제성 분석, 회계업무 등을 미리 구분할 필요가 있고 특히 총체적인 업무 주도자 를 선출할 필요가 있다. 5) 투자기간이 중요성을 갖는 것은 투자기간에 따라 수익률과 대상물건이 달 라지기 때문이다.
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