2017 법무사 3월호

74 │실무 지식│ 법무사 실무광장 따라서시중에서개인에게NPL투자를권유하는 것은 투자금을 끌어들이기 위한 수단일 수 있고, 이는자칫 ‘유사수신행위’로간주될수있으니주의 해야한다. 04. 맺으며 투자분야가 어떤 것이든지 투자의 일반원칙은 “쌀 때 싸게 사서 비쌀 때 파는 것”이다. 부동산시 장이 하락기라 하더라도 하방 경직성이 강한 지역 과 종목과 영역이 있다. 남들이 관심을 기울이지 않을 때가 투자의 적기이고 개미들이 우글거릴 때 가 매도 타이밍이다. 경매를 업으로 한다는 것은 한마디로 ‘프로’가된다는것이다. 경매업은 자격과 실무능력, 영업능력을 요구한 다. 경매를 자기 투자의 수단으로 하는 것에서 나 아가 업으로 영위하는 최고의 수위는 ‘투자법인 설 립’ 후 지속적이고 안정적인 투자컨설팅을 해 나가 는것이다. 법무사가경매업을주도할그날을기대 한다. 하되 ‘시중은행금리 + 기본경비(약 5%)’를 공제한 금원만을반환한다. 2년이후해당매물이처분되지않는경우에는기 본투자자들이 공동으로 인수하되 시중은행 정기 예금 금리를 부가하여 반환하는 형태로 운영한다. 이 경우 무한책임을 지는 기본투자자와 자본투자 자의 수익률비율은 계약 당시 미리 정하게 된다. 부동산의성격상적어도 2년이상의투자물건은조 금만 주의하고 과욕만 부리지 않으면 거의 실수하 지않을수있으므로이런투자가가능한것이다. 3) 필자의 실제 사례 _ 유한회사 설립·운용 필자는 현재 투자고객을 모아 존속기간을 5년으 로 하는 납입자본금 1억의 유한책임회사를 설립, 투자를진행하고있다. 추후투자고객들을모아이 러한 투자 법인을 3~4개 정도 운용할 예정이다. 이후 그 성과를 토대로 ‘NPL 투자법인’ 을 설립할 계획이다. 그동안 NPL투자가 일반인들이 손쉽게 경매에 투자할 수 있는 시장으로 활성화되어 그 양적 팽 창이 가히 포화상태에 이르렀으나 문제도 많았다. NPL투자의 본질인 ‘부실채권’의 본질성이 사라져 저당권 거래가 고가에 입찰 또는 협의매수로 거래 되는 경향이 뚜렷해지고 거래 개입자들의 돈벌이 수단으로만 전락해 일반인들의 수익은 거의 찾아 볼수없는지경이된것이다. 최근수백억대이상의 NPL 채권의이중매매, 삼 중매매 등을 통한 수백억대 사기사건이 발생하자 금융당국이 더 이상 개인에게는 NPL채권을 팔지 못하도록 제한조치를 취했다. 그래서 이제는 개인 자격으로는 NPL 투자를 할 수 없기 때문에 NPL 법인을설립해야만한다. 1) 목 적물을 지정하지 않은 투자의 경우에는 투자금액이나 목적물의 표시를 따로 하여 계약서를 수정하면 될 것이다. 2) 총투자금 내역[①매수예정금액 기준 증감 + ②기본운영비 + ③임장비용 (조사자의 출장비) + ④특별비용(현지 중개사 임대차관계, 공실률 등 조사 용역 비용) + ⑤건축사의 토지지목변경 비용 + ⑥부동산인도 비용 등] + ⑦기타 비용 3) 지분비율 등과 각 투자자의 업무공헌도(수행업무의 내용) 등 개별적 상황에 따라 적당히 정한다. 4) 공 동투자자들의 업무분담 성격에 따라 입찰대리참가, 권리분석 및 경제성 분석, 회계업무 등을 미리 구분할 필요가 있고 특히 총체적인 업무 주도자 를 선출할 필요가 있다. 5) 투자기간이 중요성을 갖는 것은 투자기간에 따라 수익률과 대상물건이 달 라지기 때문이다.