2017 법무사 7월호

33 법무사 2017년 7월호 Q. 딸에게 증여한 아파트의 소유권을 돌려받았다가 나중에 재증여 하려는데 세금이 걱정입니다. 빚이 많은 사위와 최근 이혼한 딸에게 3년 전 3억 아파트를 증여한 바 있습니다. 그런데 최근 사위가 딸과 수시 로 접촉하면서 아파트를 담보로 사업자금 대출을 요구하거나 자신의 신용대출을 위해 딸에게 보증을 강요하는 것 같습니다. 그래서 아파트의 소유권을 다시 제 앞으로 이전하고, 이후 딸이 재혼하거나 형편이 좋아질 때 다시 소유 권을 넘겨주고 싶습니다. 하지만 증여등기를 하면 취·등록세니 증여세가 너무 비싸 부담스럽습니다. A. 증여예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권 가등기를 신청하면 합법적인 절세가 가능합니다. 귀하의 사례에서 증여등기를 한다면, 취·등록세와 증여세로총 6640만원의세금을납부해야합니다. 그 런데이부담을피하고자매매등기로등기원인을허위 기재하는방법을택한다하더라도국세청은이를증여 등기로 의제하여 과세할 수 있고, 매매대금의 이동을 입증하지못해추징금등의중과세를받을수있으며, 추후양도소득세면제도받지못할수있습니다. 그래서매매를원인으로하는소유권이전등기청구 권 가등기를 신청하거는 편법을 생각할 수도 있는데, 이 또한 딸이 남편의 대출에 연대보증을 서는 경우에 는채권자의부동산가압류를막을수없고, 가등기말 소를위해소유권이전본등기를한다면채권자들이이 를 사해행위, 통정허위표시 등으로 제소하거나 국세 청에신고해증여세등의세금추징우려도있습니다. 따라서이런경우에는등기원인을사실관계에부합 하게증여예약을원인으로하는소유권이전청구권가 등기를신청해이모든문제에서벗어날수있습니다. 실제로 증여의 의사가 있기 때문에 증여계약서를 작성해도 좋고, 그냥 증여예약증서만을 원인증서로 작성하거나증여예약완결일을 10년후인 2027.7.31. 로예약일자를넉넉하게잡아도좋습니다. 증여예약 완결일인 2027.7.30. 이후 10년간 즉 2037.7.30.까지가 가등기에 기한 본등기청구권의 제 척기간이 됩니다. 따라서 2037년까지 20년간 가등기 상태로 있어도 무방합니다. 추후 딸의 사정으로 가압 류나 강제경매 등이 진행된다 해도 증여를 원인으로 하여가등기에본등기청구권을행사하면모두가압류 나 경락에 의한 소유권이전등기는 등기관에 의해 직 권말소 됩니다. 하지만 직권말소 되더라도 가등기의 원인이 모녀간의 증여예약으로 부동산등기부에 이미 공시되어 있으므로 모녀간에 증여 본등기를 실행한 것에 대해 채권자가 이의를 할 수도 없고, 이의해도 패소하게될것입니다. 증여예약증서작성이까다롭다고해도합법적인절 세와 장차 청구권보전을 위해 대단한 실익이 있으므 로문제해결에가장좋은방법이될것입니다. 가사 소송 최헌수 법무사(충북회)