21 법무사 2017년 8월호 Q. 사채업자에게 주택을 담보로 돈을 빌리고 가등기를 해 주었는데, 이자를 못주게 되니 본등기를 하고 주택을 처분하려 합니다. 조수호 법무사(인천회) A. 사채업자가 청산금을 지급하기 전까지 채무를 반환한다면, 주택을 되찾을 수 있을 것입니다. 채권자와 채무자 및 제3자간의 이해관계를 조절하 기 위한 「가등기담보 등에 관한 법률」(이하 「가등기담 보법」)에서는 가등기권자의 소유권 취득을 일정 부분 제한하고 있습니다. 가등기에는 채권담보를 목적으로 하는 담보가등기 와 매매예약 등에 의한 가등기가 있지만, 판례는 당해 가등기가 실제상 채권담보를 목적으로 한 것이면 가등 기의 등기부상 원인이 매매예약으로 기재되어 있더라 도 ‘담보가등기’라고 하고 있습니다. 따라서 귀하의 사례에서 A의 가등기권은 채권담보 를 목적으로 한 것이므로 ‘담보가등기’라고 여겨집니 다. 위 「가등기담보법」 제3조와 제4조에서는 채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 그 담보목적 부동 산의 소유권을 취득하기 위해서는, 그 채권의 변제기 후에 통지 당시의 청산금의 평가액(목적 부동산의 가 액에서 채권액을 공제한 금액)을 채무자 등에게 통지 하고, 그 통지가 채무자 등에게 도달한 날로부터 2개 월의 청산기간이 경과한 후, 청산금을 채무자 등에게 지급하여야 소유권이전본등기를 할 수 있도록 하고 있 습니다. 따라서 귀하께서는 채무의 변제기가 지난 후에라도 A가 담보권을 실행하여 정산절차를 마치기 전에는 언 제든지 채무를 변제하고, A에게 위 가등기 및 그 가등 기에 기초한 본등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 다만, 채무의 변제기가 경과한 때로부터 10년이 경 과하거나 A가 선의의 제3자에게 부동산을 양도할 경 우는 제3자에게 대항할 수 없으므로(「가등기담보법」 제11조), 시급하게 부동산처분금지가처분을 해 두는 것이 가장 중요합니다. 제조업체를 운영하면서 사업자금이 부족하여 시가 5억 원 상당의 제 소유 주택을 담보로 대출을 받으려고 하였 으나, 사용승인을 받지 않은 건축물이어서 대출을 받을 수 없었습니다. 하는 수 없이 사채업자 A에게 금 1억 원을 빌리고 소유권이전청구권가등기를 해 주고, A의 요구에 따라 소유권이전본등기에 필요한 서류도 넘겨주었으며, 매 3개월마다 부동산매도용 인감증명도 발급해 주기로 하였습니다. 그런데 최근 제가 형편이 어려워져 이자 지급을 못하게 되자 A는 부동산 소유권이전본등기를 마치고, 부동산을 처분코자 매수인을 물색하고 있습니다. 무허가라고는 하나 시가 5억 원 상당의 집을 1억 원에 빼앗기게 생겼으니 너무 억울해서 잠을 이룰 수가 없습니다. 제가 지금이라도 빚을 갚는다면 집을 다시 찾을 수 있을까요? 민사
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