2017 법무사 8월호

39 법무사 2017년 8월호 과하는 임대차에 대하여는 적용되지 않는다. 여기서 「상임 법」 적용의 기준이 되는 보증금을 이른바 ‘환산보증금’이 라고 한다. 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 월 차임 액에 100을 곱한 금액과 보증금을 합한 금액이 바로 환산 보증금이다. 2014.1.1. 이후 현재까지 「상임법」 적용 대상인 지역별 환산보증금액은 다음과 같다. 지 역 「상임법」 적용 대상 환산보증금액 서울 4억 원 이하 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 3억 원 이하 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 2억 4000만 원 이하 그 밖의 지역 1억 8000만 원 이하 이 표에 따르면, 예를 들어 서울지역의 경우 보증금 2억 원에 월차임이 200만 원인 상가임대차는 환산보증금이 2 억 원 + (200만 원 × 100) = 4억 원이 되므로 「상임법」이 적용된다. 그런데 문제는 이렇게 환산보증금이 4억 원(서 울의 경우)을 넘는 경우에는 임대료 인상에 상한제한이 없 다는 점이다. 임대인은 임대료 증액 상한선인 9%를 초과 해 임대료를 올릴 수 있는 것이다. 서울시가 발표한 ‘2015년 서울시 상가임대정보 및 권리 금 실태’ 조사 결과에 따르면, 상가임대차의 환산보증금은 평균 3억 3560만 원이지만, 강남권의 경우 5억 원을 초과 하는 것으로 나타났다. 특히, 서울에서 유동인구가 많은 상위 5개 상권(명동, 강남대로, 청담동, 혜화동, 압구정)의 평균 환산보증금은 7억 9738만 원이었다. 조사대상 상가 중 「상임법」 적용 기준인 환산보증금 4억 원 이하인 상가가 전체의 77.7%였으며, 4억 원을 초과하 는 곳은 22.3%였다. 즉, 서울의 경우 상가임차인 22.3%가 「상임법」의 보호를 받지 못해 임대인이 임대료를 과도하게 인상한다 해도 어쩔 도리가 없는 것이다. 이는 서울 외의 다른 대도시도 마찬가지다. 또, 임대인들이 「상임법」의 적 용을 피하기 위해 임대차 갱신과정에서 일부러 보증금과 임대료를 인상하여 환산보증금을 높게 만드는 문제도 발 생하고 있다. 이에 따라 「상임법」 개정안에서는 환산보증금제도를 폐 지하거나 상향하는 내용을 담고 있다. 박주민·홍익표 의 원 안에서는 보증금의 많고 적음에 상관없이 모든 상가 임대차에 「상임법」을 적용하여 상가임차인을 보호하려고 한다. 홍의락 의원 안에서는 보증금의 범위와 기준을 실태조 사를 거쳐 70% 이상의 상가임대차가 상임법의 적용을 받 도록 하고 있으며, 곽상도 의원 안에서는 법무부에 ‘상가 건물임대차위원회’를 설치하여 적정 수준의 보증금액을 결정할 수 있도록 권한을 부여하였다. 또, 노회찬 의원 안에서는 지역의 경제적 여건 등을 고 려하여 특별시·광역시·도·특별자치도가 조례에 따라 2 년마다 실시하는 임대차 실태조사 결과를 반영해 정하는 보증금액에 따라 「상임법」의 적용범위를 정하도록 하고 있다. 그러나 「상임법」의 목적이 영세 자영업자의 생존권 보 호가 아니라 소상공인인 상가임차인의 영업보호가 되어야 한다는 전제에서 보증금의 액수를 기준으로 상가임차인 보호 여부를 달리할 필요는 없다고 본다. 따라서 환산보증 금제도를 폐지하여 모든 상가임대차에 「상임법」을 적용하 는 것이 바람직할 것이다. 나. 임차인의 계약갱신요구권 개선 현재 상가임차인은 임대차기간이 만료되기 6~1개월 전 까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있다. 이 계약갱신요구 권은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5