2017 법무사 8월호

40 │법무 뉴스│ 주목할 만한 법령 년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 즉, 건물주가 일방적으로 계약해지를 할 수 없는 기간이 5년에 불과한 것인데, 이는 상가임차인이 인테리어 비용이 나 권리금 등 초기투자자금을 회수하거나 안정적으로 영 업하기에는 너무 짧은 시간이다. 서울시의 ‘2015년 상가임대차 정보 및 권리금의 실태조 사’ 결과에 의하면 서울지역 상가임대차의 임대기간(갱신 기간 포함)은 도심 6.6년, 강남 5.5년, 신촌·마포 5.2년, 영 등포 6.3년, 청량리 8.1년, 건대입구 5.6년, 사당 7.2년, 용 산 5.3년, 천호 7.1년, 혜화 7.9년, 신림 6.6년, 기타 6.3년으 로, 평균 6.1년이었다. 그러나 현행법에서 임차인의 임대차 갱신 요구 기간은 이러한 평균에 미치지 못하는 5년이라는 점에서 「상임법」 이 임차인을 제대로 보호하고 있지 못하다는 것을 잘 알 수 있다. 프랑스의 경우, 최단 9년간 상가임대차의 임대기 간을 보호하고, 그 뒤에도 갱신청구권을 계속적으로 보장 하고 있다. 특히 독일·일본·영국 등에서는 기간을 정하지 않은 임대차를 원칙으로 하고 있는데, 이를 보면 우리의 5 년은 너무 짧은 것이다. 이번에 발의된 개정안들에서도 박주민 의원 안의 경우 는 5년 제한 규정을 삭제하여 임대차기간의 제한을 없앴 다. 홍익표·윤호중·노회찬 의원 안의 경우는 최초의 임 대차기간을 포함한 전체 임대차기간 5년이 아니라 10년 을 초과하지 아니하는 범위로 확대했다. 상가임차인들의 모임인 ‘맘상모(맘편히장사하고픈상인모임)’는 임차인에게 특별한 결격사유가 없을 경우, 기간제한 없이 계약 갱신 을 요구할 수 있어야 한다는 주장이다. 그러나 기간 제한 없는 임대차 갱신 요구는 임대인의 재 산권에 대한 과도한 침해라고 볼 수 있어 갱신요구권 행사 기간을 10년으로 연장하는 것이 보다 효과적이라고 본다. 임대기간이 10년을 넘어가면 임차인은 권리금 회수를 통 해 보호받을 수 있을 것이다. 다. 상가권리금 보호의 개선 현행 법에서 상가임차인이 임대인으로부터 권리금을 배 상받기 위해서는 ①임대차기간 종료 3개월 전부터 종료 시까지 임대인과 신규임차인 사이의 임대차계약(이하 ‘신 규임대차’라고 한다)을 주선하여야 하고, 임대인이 정당한 사유 없이 신규임대차계약을 거절하여야 한다. 그런데 ②임대인이 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6 개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우에는 임차 인이 주선하는 신규임대차 계약의 체결을 거절할 수 있다. 또, ③매장면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 전통상가는 대 규모 점포에 해당하여 그 임차인은 「상임법」 상 상가권리 금 규정의 적용이 제외되며, ④차임을 3기 연체한 경우에 는 권리금의 보호를 받지 못한다. 그러나 문제는 ①임차인의 이주, 출산, 병간호나 치료 등의 사정에 의해 영업을 계속할 수 없는 경우에도 임대차 가 끝나기 3개월 전이 아닌 한 임차권의 양도를 통해 권리 금을 회수할 수 없다는 것이다. 또, ②권리금이 차임 18개