2017 법무사 8월호

42 │법무 뉴스│ 주목할 만한 법령 한 사유 없이 3기의 차임액을 연체한 경우라면 권리금 회 수 기회를 보호할 필요가 없다고 본다. 최근 임차인의 계약갱신 요구기간 5년이 지난 이후의 임차인 권리금 보호 여부와 관련하여 긍정적인 입장과 부 정적인 입장의 하급심 판결이 모두 나왔다. 현재 법무부는 긍정적인 입장이다. 임차인의 영업으로 인해 영업가치가 증가하였다면, 5년의 갱신요구권 행사기간이 지났다 해도 임차인의 권리금은 보호되어야 할 것이다. 라. 재건축되는 상가의 임차인 보호 현행법에 따르면, 임대인은 목적 건물의 전부 또는 대부 분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요 가 있는 경우에는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있 다. 그런데 현실에서는 이 조항을 악용하여 임대인들이 재 건축, 재개발을 한다면서 임차인들의 노력에 의해 형성된 상권에서 아무런 보상도 없이 임차인을 내쫓는 경우가 많 다. 그러다 보니 전체 권리금 분쟁의 3분의 1 이상이 바로 재건축·재개발 상가의 권리금 분쟁으로 나타났다. 이런 문제를 해결하기 위해 박주민·노회찬 의원 개정안 에서는 건물의 노후나 다른 법령에 의한 철거를 이유로 계 약갱신요구가 거절된 경우, 철거 후 재건축된 상가건물의 임대인에게 해당 상가건물의 일부 또는 전부에 대하여 행 사하지 못한 기간의 범위에서 임대차계약의 체결을 요구 할 수 있는 ‘우선입주권’의 행사나 또는 목적 건물의 철거 나 재건축에 따른 퇴거료의 보상을 요구할 수 있는 ‘퇴거 료 보상 청구권’을 인정하고 있다. 또, 홍익표 의원 개정안에서는 법령에 의한 철거를 이유 로 임대인이 계약 갱신을 거절하는 경우, 임차인이 영업을 위해 설비·설치한 시설물 이전비용의 보상을 청구할 수 있도록 보장하고 있다. 재건축을 통해 영업가치가 임대인에게 귀속되는 것은 부당한 일이다. 하지만, 언제나 임차인의 권리금 회수기회 가 보호된다면 재건축을 통해 재산권을 효율적으로 활용 하고자 하는 임대인에게는 지나친 제한이 될 수 있다. 따 라서 상가권리금 회수에 대한 침해 없이 임대인이 재건축 할 수 있는 경우를 명확히 규정하는 것이 필요하다. 마. 차임 등 인상의 제한 현행법에서 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있고, 다만 증액의 경우에는 9%를 초과하지 못하도록 되어 있다. 하지만, ‘2013년 상가건물임대차 실태조사’에서 따르면 임대료인상 상한선이 적정하지 않다고 응답한 임차인의 비율이 약 70%에 이른다. 이들 중 91.7%는 인상 상한의 적정 수준을 7% 이하로 보았다. 현행 9%는 임차인이 수 긍하는 인상률에 비해 너무 높다는 것을 알 수 있는 대목 재개발·재건축을 이유로 갱신요구권을 거절함으로써 결과적으로 임차인이 노력해 형성한 상권을 무상으로 착복 하거나 높은 임대료 인상으로 결국은 쫓겨날 수밖에 없는 젠트리피케이션 피해 상인들의 눈물도 이제는 닦아 줄 수 있는 법 개정이 이루어지기를 기대한다.