|생활속법률| 법률고민상담실 법률고민 상·담•실 Q. 신탁회사가 소유자인 점포를 임대차하려는데, 다른 사람이 실소유자라며 계약을 체결하자고 합니다. • 저는 회사를 퇴직하고 그간 모은 돈과 퇴직금만으로는 아직 미혼인 자식들과 부모님을 부양하기가 어렵다는 생 각에 식당을 운영하기로 하였습니다. 며칠 동안 열심히 상권을 파악해 한부동산 중개업소를 찾았고, 마침 마음에 드는 점포가 나와 있어 계약을 하기로 하고 Of튿날 다시 중개업소를 찾았는데, 이상한 일이 있었습니다. 부동산등기부 상으로는 그 점포의 소유자는 신탁회사였는데, 임대인이라며 나온 사람은 신탁회사가 아니라 증 개인 말로는 실질적인 소유자라고 하는 싸시였습니다. 그는 임시로 신탁회사에 소유권을 넘겨 놓은 것이라 아무런 문제가 없다면서 자신과 계약을 하자고 했습니다. 하지만, 권리금과 시설비 등 거액을 투자하는 저로서는 법적으 로 문제가 없는 임대차계약을 맺고 싶습니다. 어떻게 해야 할까요? A. 원칙적으로 부동산등기부 상 소유자인 신탁회사와 계약을 맺는 것이 안전합니다. 부동산동기부 상의 소유자인 신탁회사가 아니라 다 른 서람이 나타나 자신이 실소유자라며 계약을 하자고 하니 당황스럽고 불안한 마음이 드셨을 것 같습니다. 건물을 신축하는 시행사나 기존 건물의 소유자가 금융 기관으로부터 돈을 빌린 경우. 대개는근저당설정으로 답보제공을 하고 있지만, 최근에는 신탁동기를 이용하 는경우도많아졌습니다. 그런데 신탁으로 인하여 부동산의 소유권이 이전되 면 그효력이 대내외적으로수탁자인 신탁회사에 이전 되므로특별한시정이 없는한위탁자는신탁부동산에 대해 아무런 처분 권한이 없고 신탁이 종료되면 소유 권을 반환 받을 권리만 보유하는 경우가 보통입니다. 따라서 임대차계약은 원칙적으로 동기부상 소유자 인 신탁회사와 맺어야만 합니다. 다만. 신탁동기신청 과동시에 제출하는 신탁원부에 "임대차계약은 신탁회 사의 사전승낙을 조건으로 위탁자 명의로 체결한다”고 규정되어 있다면, 위탁자와 임대차계약을 맺는 것도 가능합니다. 하지만 이 경우에도 임차보증금은 반드시 소유자인 신탁회서에 지급해야만 합니다. 기끔 자금사정이 어려 운 위탁자가 임의로 신탁부동샨을 임대하여 보증금이 나월세를수령하거나매매를하여 계약금이나중도금 울챙기는사건도발생하므로주의해야합니다. 따라서 귀하께서는 실소유자라고 하는 A씨가 신탁 동기 한 신탁원부에 신탁회사의 사전승낙 조항이 규정 되어 있지 않다면, A씨와 임대차계약을 체결해서는 안 됩니다. 이 점을 분명하게 밝히시고, 동기부상 소유자인 신 탁화사와 임대차계약을 체결하는 것이 안전할 것입니 다."m 28
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