2018 법무사 1월호

지만, 「상가건물임대차보호법」이 적용되는 상가건물 임 대차의 경우는 등기를 하지 않았다 하더라도 ①임차인이 상가건물을 인도받았고, ②사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력을 주장할 수 있습니다 (「상가건물임대차보호법」 제3조제1항). 또, 상가건물의 경·공매 시 「상가건물임대차보호법」의 적용을받는임차인의경우는①건물의인도, ②사업자등 록, ③임대차계약증서 상의 확정일자를 갖추었다면 경락 대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변 제(우선변제권)받을수있습니다. 4) 권리금회수에대해알아두세요. 임차인은 신규임차인이 되려는 사람과 ‘권리금 계약’을 체결하여권리금을회수할수있습니다. 이때, 임대인은 권리금 지급을 방해해서는 안 되는데, 구체적으로는임대차기간이끝나기 3개월전부터임대차 종료 시까지 ①임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사 람에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수해서는 안 되 며, ②권리금을지급하지못하게하거나③상가건물에관 한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖 의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 높은 차임과 보증 금을요구해서도안됩니다. 또, ④그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하지 않겠다고 거절해서도 안 됩니다(다만, 「상가건물임대차보호법」 제 10조제1항에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 않습니다). 만일, 임대인이위의권리금회수금지행위를위반하여 임차인에게손해를발생하게한경우에는그손해를배상 할 책임이 있습니다(「상가건물임대차보호법」 제10조의4 제3항 전단). 이 경우 손해배상액은 신규임차인이 임차인 에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중낮은금액을넘지않는액수입니다(「상가건물임대차보 호법」 제10조의4제3항후단). Q. 상가보증금이7억이라 「상가임대차보호법」 상대항력규정이적용되지않아걱정입니다. 저는지난해겨울, 서울에서보증금 7억짜리점포를얻어장사를시작해 1년이조금지났는데갑자기상가건물이 경매에 넘어갔습니다. 현재 건물의 권리관계가 아주 복잡한 상황인데, 「상가임대차보호법」 상 대항력은 서울의 경 우 4억까지만취득가능한것으로알고있습니다. 저는보증금을반환받기위해어떻게해야하나요? A. 2015년법개정으로지역별보증금일정기준금액을초과해도대항력을가질수있습니다. 결론부터 말하면, 귀하의 경우도 대항력을 가지게 됩니다. 지난 2015년 5월 13일, 「상가건물임대차보호법」의 개 정에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 대항력 등의 규정(「상가건물 임대차보호법」 제3조)이적용되었기때문입니다. 단, 2015년 5월 13일이후최초로계약이체결되거나갱신되는임 대차부터적용한다는부칙조항이있으나귀하의경우는지난해인 2016년에첫계약을체결하였으므로 「상가건물 임대차보호법」 상의대항력등의규정이적용됩니다. Q&A 궁 금 해 요 생활속법률 고마워요, 생활법률 30