2018 법무사 2월호

상담실 한 상가주택을 매수하는 매매계약을 체결하면서 계약 당일 계약금을 지불했고, 중도금과 잔금은 6개월 간격으 로 지급하기로 했습니다. 그런데 자금 사정으로 중도금 2000만 원 중 400만 원을 지급하지 못했는데, 최근 매도 인으로부터미지급중도금 400만원을초과해 1000만원을지급하라는이행최고내용증명이날아왔습니다. 매도인은이행최고기간내에이를지급하지않으면매매계약을해제하겠다고합니다. 어떻게해야할까요? 계약의이행이지체되었을때, 우리 「민법」에서는 “당사 자일방이그채무를이행하지아니하는때에는상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고, 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다”고 규정 (제544조), 채권자의계약해제가가능합니다. 그러나채권자가최고한수량이너무커서채무자가본 래의 채무액을 급부하여도 채권자가 이를 수령하지 않을 것이예상되면신의칙상최고의효력이없습니다. 이에 관한 대법원 판례를 보면, “채권자가 본래 급부하 여야할수량보다과다하게청구하였다하여도급부할수 량과의차이가비교적적고채권자가급부의수량을잘못 알고 과다한 최고를 한 것으로서 과다하게 최고한 진의 가 본래 급부하여야 할 수량을 청구한 것이라면 그 최고 는 본래 급부하여야 할 수량의 범위 내에서 유효하다 할 것이나, 과다한 정도가 현저하고 채권자가 청구한 금액을 제공하지 않으면 그것을 수령하지 않을 것이라는 의사가 분명한 경우에는 이러한 최고는 채권관계를 지배하는 신 의성실의원칙에비추어효력이없고, 따라서채무자가채 권자의 신의성실의 원칙에 벗어난 과다최고에 응하지 아 니하였다하더라도이행지체에빠지는것은아니라할것 이니 채권자가 채무자의 이행지체를 이유로 계약해제의 의사표시를 하였다 한들 그러한 의사표시에 따른 계약해 제의 효과가 발생할 여지가 없다.”(대법원 1988.12.13.선고 87다카3147판결)고판시하고있습니다. 따라서 귀 사례에서 매도인의 이행청구는 본래 귀하가 지급해야할미지급중도금보다현저히차이가크고, 매도 인은 자신이 청구한 1000만 원을 지급하지 않으면 수령 하지 않을 의사가 분명해 보이므로 이는 신의칙상 무효로 볼수있어매매계약을해제할수는없을것입니다. 다만, 귀하는 미지급 중도금 400만 원을 속히 지급하 고, 매도인이 수령을 거부하면 ‘변제공탁’을 하여 이행지 체를벗어나야할것입니다. 상가주택매수후 중도금 미지급금이 있는데, 매도인이 이행최고를 하면서 과도한금액을요구합니다. Q. 현저히 과다한 이행청구 등은 이행최고의 효력이 없으며, 그에 따라계약해제도 할 수없습니다. A. 민사 생활속법률 법률고민상담실 38